Frühestens 12 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Frühere Mieterhöhungen sind unwirksam (BGH VIII ARZ 2/93, WM 93, 388). Der Mieter muss also schon 12 Monate in der Wohnung wohnen, bevor der Vermieter die Mieter aufgrund einer Vergleichsmiete erhöhen darf. Der Vermieter muss im Erhöhungsschreiben nicht den Zeitpunkt nennen, zu dem die Mieterhöhung wirksam werden soll. Das ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. Überlegungsfrist: Rest des Monats, in dem die Erhöhung kommt plus zwei weitere Monate, Mieterhöhung wirksam ab dem nächsten Monatsersten (OLG Koblenz 4 W-RE-69 83, WM 83, 132). Der Vermieter kann also davon ausgehen, dass der Mieter weiß, ab wann die Mieterhöhung rechtlich wirksam ist. Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel, darf er nicht von sich aus ältere Mietspiegel-werte fortschreiben und Zuschläge auf die Mietspiegelzahlen machen. Das darf nur das Gericht (OLG Stuttgart 8 RE Miet 4/93, WM 94, 58). Der Vermieter darf sich zur Begründung der Mieterhöhung auch auf - mindestens drei - Vergleichswohnungen beziehen, die ihm selbst gehören und die sich im gleichen Haus befinden. Wesentliches Merkmal bei der Vergleichsmiete ist hier der Quadratmeterpreis (BVerfG 1 BVR 442/93, WM 94, 139). Begründet der Vermieter seine Mieterhöhung mit einem Sachverständigengutachten, muss er das in vollem Wortlaut seinem Schreiben beifügen (OLG Braunschweig 1 UH 1/81, WM 82, 272). Ein Vermieter darf den Mietzins nicht erhöhen, wenn im Mietvertrag von einer Gesamtmiete die Rede, und nicht von einer Miete pro Quadratmeter. Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht. (BGH Karlsruhe VIII ZR 52/03). Vermieter dürfen Wohnungsmieten bis zum höchstmöglichen Betrag im Mietspiegel erhöhen. Fordern sie darüber hinausgehende Mieterhöhungen, wird dadurch allerdings nicht die gesamte Forderung ungültig, sondern nur der über den Mietspiegel hinausreichende Betrag. (BGH) (Az. VIII ZR 52/03) Der Mietspiegel dient den Vermietern als Mieterhöhungsinstrument, den Mietern als Begrenzungsinstrument und den Gerichten als Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mieterhöhungsstreitigkeiten. Der Mietspiegel spielt auch bei der Feststellung von Mietpreisüberhöhungen nach § 5 WiStG eine Rolle. Die Gemeinden sollen nach § 2 Abs.5 MHG Mietspiegel erstellen und diese im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anpassen. Längst nicht alle Gemeinden haben einen Mietspiegel erstellt, noch weniger erstellen regelmäßig alle 2 Jahre eine Fortschreibung. Wird bei einer Mieterhöhung ein veralteter Mietspiegel verwendet, so führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung. Den örtlichen Mietspiegel kann man in der Regel bei der Stadtverwaltung oder beim örtlichen Mieterverein bekommen. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558b BGB) im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten  in Zusammenarbeit mit  Mieter- und Vermieterverbände, Immobilienmakler usw. aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde. Hat ein Sachverständiger die ortsübliche Vergleichsmiete durch den Mietspiegel ermittelt, so darf er von diesem Wert nicht durch heranziehen von drei anderen, ihm zufällig bekannten höheren Mieten, abweichen. LG Düsseldorf 24 S 305/94 Bei freifinanzierten Wohnungen  darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist ausgeschlossen, wenn ein Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen oder eine Festmiete vereinbart wurde. Unabhängig von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er Modernisierungen am Haus oder in der Wohnung durchgeführt hat. Ortsübliche Vergleichsmiete Die Mieterhöhung muss sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit ("Wohnwertmerkmale") in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 BGB). Im Rahmen der Mieterhöhung bzw. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete hat der Vermieter zu beachten, dass eine Mieterhöhung, die 20% und mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, unzulässig ist und zur Nichtigkeit der erhöhten Miete führt. Die Miete ist auch weiterhin nur bis zur zulässigen Obergrenze zu zahlen. Maßgeblich für die Beurteilung, ob das Mieterhöhungsverlangen unzulässig ist, ist die Höhe der seit Vertragsschluss vereinbarten Miethöhe. Ortsübliche Vergleichsmiete kann auch überschritten werden Der Mieter muss beweisen, dass der Vermieter wegen Wohnungsknappheit den Mieter ausgenutzt und er  nur deswegen bereit war, eine so hohe Miete zu zahlen. Ist das nicht der Fall, so gehen die BGH-Richter davon aus, dass der Mieter bereit war, auch eine sehr hohe, Miete für eine Wohnung zu zahlen. Der Mieter kann in einem solchen Fall nachträglich nichts zurückfordern oder auf eine Herabsetzung der Miete bestehen. Obergrenze bei Mieterhöhungen Bei bestehenden Mietverträgen ist eine Mieterhöhung über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus unzulässig. Eine Mieterhöhung eine Vertragsänderung, die nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien erfolgen kann. Einer Mietanpassung im Rahmen der gesetzlichen Grenzen muss der Mieter zustimmen, nicht jedoch aber einer Mieterhöhung, die über dieses Niveau hinausgeht. Mieterhöhungen  sind nur in Höhe von 20 Prozent (15 % oder auch nur 10 % je nach Stadt und Ort) innerhalb eines Drei-Jahres- Zeitraums möglich. Und das gilt auch dann, wenn die Miete auf dem Wohnungsmarkt gerade günstig ist.   Mieterhöhung, Vergleichsmiete           Vorschau Ratgeber! 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