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Mietminderungen sind zulässig, wenn der Gebrauchswert der Wohnung beeinträchtigt wird. Dabei ist es egal, ob der Vermieter rechtlich oder tatsächlich etwas gegen die Beeinträchtigung unternehmen kann oder nicht. Daher rechtfertigen auch Bauarbeiten in der Nachbarschaft (nicht am Gebäude des Vermieters) einen Mietminderungsanspruch.
Zur Miete, die gemindert
werden kann, gehören also die Grundmiete und die Zahlungen für
die kalten Betriebskosten sowie für die Heizkosten. Dabei ist es ohne
Bedeutung, ob Heiz- und Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlungen
geleistet werden.
BGH VIII ZR 347/04
Grundlage für die Berechnung
einer Mietminderung ist die gesamte Monatsmiete. Unerheblich ist hierbei,
ob eine Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen, eine
Bruttomiete (inklusive sämtlicher Betriebskosten) oder eine Bruttokaltmiete
(inklusive sämtlicher Betriebskosten außer den Heizkosten) vereinbart
worden ist. (BGH, Az. XII ZR 225/03, aus: GE 2005, S. 666)
Es muss nur eine angemessene herabgesetzte Miete entrichtet werden. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 I BGB n. F.).