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Bei vom Mieter zu vertretenden Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietwohnung hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser Anspruch verjährt in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung. Dies gilt auch dann, wenn Veränderungen oder Verschlechterungen erst später erkennbar werden.
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Zur Rückgabe der Mietwohnung wird gewöhnlich ein Termin zwischen Vermieter und Mieter vereinbart. Das dabei erstellte Abnahmeprotokoll ist eine Erklärung des Mieters und des Vermieters über den Zustand der Wohnung bei Übergabe.
Eine Verpflichtung zur Unterzeichnung oder zur Fertigung eines Abnahmeprotokolls besteht nicht. Wenn eines erstellt wird, empfiehlt sich , Mängel festzuhalten und zu unterschreiben, über die Einigkeit besteht. Stritttige Punkte sollten als strittig gekennzeichnet werden, da sie sonst als anerkannt gelten.
Werden Mängel der Wohnung im Abnahmeprotokoll festgestellt, so haftet der Mieter dafür. Er kann allenfalls noch den Gegenbeweis führen, dass dem Vermieter keine oder nur geringere als die geltend gemachten Ansprüche zustehen.
Der Mieter haftet nur für die im Protokoll festgestellten Mängel der Mietsache. Mit der späteren Geltendmachung von weiteren oder anderen Mängeln ist der Vermieter ausgeschlossen. Ausnahme: Wenn unstreitig feststeht, dass die Mängel durch den Mieter verursacht und verschuldet sind, hat das Abnahmeprotokoll keine abschließende Wirkung.
Wenn der Vermieter dem Mieter bei der Rückgabe der Mietsache nach
Prüfung und Besichtigung nur mündlich gegenüber erklärt,
dass die Mietsache mangelfrei sei, ist er an seine Erklärung gebunden
und kann später keine Schäden mehr ersetzt verlangen.
Lehnt der Vermieter eine Feststellung des Zustandes der Wohnung bei
Rückgabe ab, oder verweigert er die Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll,
so kann er trotzdem später Schadensersatzansprüche geltend machen.
Allerdings muss der Vermieter dann beweisen, dass die Schäden bereits
bei Rückgabe der Wohnung vorhanden waren.