Die meisten Mieter zahlen monatlich Vorauszahlungen mit der Miete.  Steht für den Vermieter fest, in welcher Höhe die diese innerhalb eines Jahres liegen, muss er mit dem Mieter abrechnen. Dazu werden in der Nebenkostenabrechnung die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlunen gegenübergestellt. Diese muss der Vermieter dann miteinander verrechnen. Es gibt aber auch die Nebenkostenpauschale. Bei der Pauschale sind mit der Zahlung eines monatlichen Betrags die Betriebskosten bezahlt. Es kann hier weder vom Vermieter etwas nachgefordert werden, noch kann der Mieter etwas zurückfordern.  Eine Abrechnung gibt es bei einer vereinbarten Nebenkostenpauschale nicht. Ausgenommen von der Pauschale sind die Heizkosten. Denn diese sind per Gesetz nach Verbrauch abzurechnen. Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich, klar und verständlich sein. Der Abrechnungszeitraum muss genau benannt sein.

Es müssen die Gesamtkosten des

Hauses, der Verteilerschlüssel und die

sich daraus ergebenene

Einzelabrechnung aufgelistet sein.

Gibt es im Haus auch Gewerberäume, muss der Vermieter beachten, dass diese mitunter höhere Kosten verursachen.  Er muss diese Kosten vorher herausrechnen. Nur tatsächlich entstanden Kosten dürfen abgerechnet werden. Haben z. B. die Mieter selbst die Hausreinigung übernommen, dürfen diese nicht abgerechnet werden. Hat der Vermieter aber selbst bestimmte Arbeiten vorgenommen, darf er diese Kosten abrechnen, als ob es Dritte getan hätten. Das könnte Gartenpflege sein aber auch Hausmeisterarbeiten. Allerdings darf er dabei keine Mehrwertsteuer berechnen. Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate betragen. Und die Abrechnungsfrist beträgt 10 Monate.  Ansonsten kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung einklagen oder auch die laufenden Vorauszahlungen einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt. Der Mieter hat eine angemessene Zeit zur Verfügung, um die Abrechnung der Nebenkosten zu prüfen. Angemessen sind hierfür 4 Wochen. Muss der Mieter laut der etwas nachzahlen, hat er 30 Tage Zeit. Danach kann der Vermieter ihn abmahnen und auch Schuldzinsen berechnen. Das aber auch nur, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß ist.

Die gerichtliche Durchsetzung von

Nebenkostennachforderungen

Zuständig für die Entscheidung über eine Nebenkostenforderung ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, § 29 a ZPO. Da die Nachforderung in der Regel unter dem Betrag von 750 Euro liegt, ist eine Berufung meistens nicht möglich..

Widerspruch

Widerspruch gegen die Abrechnung kann der Mieter bis zum Ablauf eines Jahres nach Zugang einlegen (§ 556 Abs.3 Satz 5 BGB). Stellt sich heraus, dass Betriebskosten unberechtigt berechnet worden sind, kann der Mieter die Abrechnung zurückweisen. Verjährung Zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes müssen alle Forderungen des Vermieters gestellt sein. Später sind Nachforderungen nicht mehr möglich. Das ist in § 556 BGB geregelt.

Vermieter korrigiert Abrechnung

Es ist anerkannt, dass der Vermieter berechtigt sein kann, auch eine vorbehaltlos erstellte Nebenkostenabrechnung zu korrigieren, sofern die Nachberechnung auf Umständen beruht, die er bei Abrechnungserstellung nicht vorhersehen konnte (LG Berlin,für die Nachveranlagung der Grundsteuer).   Der Vermieter muss zwar innerhalb von 12 Monaten abrechnen, kann aber in Ausnahmefällen auch korrigieren oder nachfordern, wenn er die verspätete Abrechnung nicht selbst zu vertreten hat. Kopien der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter zusenden, kann dafür aber Kostenersatz verlangen Auch bei preisfreiem Wohnraum muss der Vermieter seinem  Mieter die einzelnen Belege zuschicken.  Er muss aber vorher mitteilen, dass er für die Kopien Kostenersatz verlangen wird.

Einsichtsrecht des Mieters in die

Abrechnungsunterlagen

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Einsicht in die Originalunterlagen der Abrechnung zu gewähren. Er kann den Mieter nicht auf eingescannte Daten noch auf Unterlagen bei dem Rechnungsaussteller verweisen. AG Hamburg Hat ein Mieter mehrere Jahre keine schriftliche Abrechnung über die Nebenkosten vom Vermieter verlangt und stimmt er auch noch einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zu, dann verliert er den Anspruch auf die Endabrechnung – und damit auch das Recht auf eventuelle Rückerstattung von zu viel gezahlten Vorauszahlungen. (Landgericht) Liegt keine nachprüfbare Abrechnung vor, darf ein Mieter die geforderte Nachzahlung verweigern (BGH).

Die Anforderungen an eine

Betriebskostenabrechnung

genaue Bezeichnung des Objektes, genaue Angabe der Abrechnungsperiode, genaue Angabe des Abrechnungszeitraums Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach Kostenarten (gemäß Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 II. Berechnungsverordnung), Angabe des Verteilerschlüssels, Ausweisung des auf den Mieter entfallenden Nebenkostenanteils, Angabe der auf den Mieter entfallenden Gesamtbelastung aller Nebenkosten, Mitteilung der geleisteten Vorauszahlungen, Bekanntgabe der Nachzahlung/des Guthabens. Wenn der Vermieter weitere Betriebskostenkosten umlegen möchte, die unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen, muss er diese extra nennen. Zum Beispiel die Wartung von Dunstabzugshauben oder Rauchmeldern.
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