Lässt der Mieter nach Räumung der Mietwohnung  noch Gegenstände zurück, hat der Vermieter auch noch solange einen Anspruch auf Zahlung der Miete, bis der Mieter diese Gegenstände aus der Mietwohnung entfernt hat. Das gilt auch, wenn der Mieter zwar alle Gegenstände ausgeräumt, dem Vermieter jedoch nicht die Schlüssel zurückgegeben hat (LG Köln). Der Vermieter kann den Mieter nicht für Schäden verantwortlich machen, die im Abnahmeprotokoll der Mietwohnung nicht angegeben sind (BGH). Der Mieter muss seine Einbauten und Einrichtungen entfernen, wenn der Vermieter das verlangt (LG Berlin). Der Mieter hat das Recht, alle seine Einrichtungen auszubauen und mitzunehmen. Er muss den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen (BGH). Bauliche Veränderungen muss der Mieter dann nicht beim Auszug beseitigen, wenn der Vermieter insbesondere bei größeren Investitionen vorbehaltlos zugestimmt hat (OLG Frankfurt ). Bei vom Mieter zu vertretenden Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietwohnung hat der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz. Dieser Anspruch verjährt in sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn Veränderungen oder Verschlechterungen erst später erkennbar werden (OLG Frankfurt/M). Wenn der Vermieter dem Mieter bei der Rückgabe der Mietwohnung nach Prüfung und Besichtigung  nur mündlich gegenüber erklärt, dass die Mietwohnung mangelfrei sei, ist er an seine Erklärung gebunden und kann später keine Schäden mehr ersetzt verlangen. (LG Mannheim) Lehnt der Vermieter eine Feststellung des Zustandes der Wohnung bei Rückgabe ab, oder verweigert er die Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll, so kann er trotzdem später Schadensersatzansprüche geltend machen. Allerdings muss der Vermieter dann beweisen, dass die Schäden bereits bei Rückgabe der Wohnung vorhanden waren. Der Mieter hat wegen eigener Gegenansprüche kein Zurückbehaltungsrecht gegen den Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietwohnung, § 570 BGB (§ 578 BGB für Gewerberäume). Das bedeutet, dass er die Räume in jedem Fall herausgeben muss. Kommt es zum Streit darüber, ob die Rückgabe der Mietwohnung erfolgt ist, trägt der Mieter die Beweislast für die Rückgabe. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter einen Übergabetermin anzubieten. Rechtlich zur Rückgabe verpflichtet ist der Mieter, dieser muss deshalb dem Vermieter die Rückgabe der Mietwohnung in der richtigen Art und Weise anbieten. Der Rückgabe-Termin muss vor dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses liegen. Zur Rückgabe der Wohnung gehört nicht nur die Räumung, sondern grundsätzlich auch die Rückgabe der Schlüssel. Entscheidend dabei ist, dass dem Vermieter die Weitervermietung der Wohnung ermöglicht wird. Gibt der Mieter nach Kündigung des Mietvertrages dem Vermieter gegenüber unmissverständlich zu verstehen, dass er die Wohnung rechtzeitig räumen und in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben werde und erscheint der Vermieter zu der vereinbarten Schlüsselübergabe nicht, so steht ihm für die Folgezeit kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung bis zur tatsächlichen Übergabe.  Urteil des LG Berlin Nach dem Gesetz muss die Wohnung am Mietvertragsende nur „geräumt“ zurückgegeben werden, das heißt, es müssen alle Gegenstände aus der Wohnung entfernt sein, die nicht mit vermietet waren. Etwas anderes kann nur aus dem Mietvertrag hervorgehen. Ob zum Beispiel zu renovieren ist oder die Wohnung nur besenrein zu übergeben ist.
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