Wohnfläche im Mietvertrag

Wird im Mietvertrag die Wohnfläche als verbindlich vereinbart, und wird die angegebene Fläche tatsächlich unterschritten, liegt ein die Minderung begründender Mangel vor, sofern dadurch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist (LG Köln). Wenn also eine m² Zahl im Mietvertrag angegeben ist und sich später heraustellt, dass die Wohnung viel kleiner ist, kann die Miete gemindert werden. Es muss aber für den Mieter erhebliche Nachteile haben, dass die Wohnung kleiner ist. Zum Beispiel können die geplanten Möbel nicht mehr gestellt werden. Es kann auch um Korrektur der Nebenkostenabrechnung gebeten werden, jedenfalls dann, wenn die Nebenkosten nach Wohnfläche abgerechnet werden. Die Grundfläche einer Dachgeschoßwohnung entspricht - wegen der Dachschrägen - nicht ihrer Wohnfläche. Gibt der Verkäufer im Vertrag - für die Käufer nicht erkennbar - die Grund- als Wohnfläche aus, so muss er sich daran festhalten lassen und den Kaufpreis teilweise zurückerstatten, wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als vereinbart. Wegen einer Mindergröße, d.h. einer Abweichung der vertraglich vereinbarten von der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche, von mehr als 10% hielt der BGH eine Wohnung für fehlerhaft. BGH

Die Hälfte der Terrassenfläche darf zur Wohnfläche

gezählt werden. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die

Terrasse nach außen hin gut gegen Sicht geschützt ist.  

AG Hamburg

Ist eine Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann die Miete gemindert werden. OLG Karlsruhe Flächenabweichung der Wohnung als Mangel der Mietsache/ BGH

Wohnflächenberechnung nach der

Wohnflächenverordnung

Wenn die Grundfläche nicht identisch zur Wohnfläche ist, wird folgendermaßen berechnet:

 Wohnfläche unterhalb von Schrägen oder Treppen:

- Bis zu einem Meter zählt die Fläche nicht zur Wohnfläche. - Von einem Meter bis 1,99 Meter zählt die Fläche zur    Hälfte. - Ab zwei Metern Raumhöhe wird die Fläche zu 100 Prozent angerechnet. - Kellerräume, Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche. - Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel mit einem Viertel der Fläche mit einberechnet, höchstens bis zur Hälfte. - Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche, geheizte zu 100 Prozent. - Tür-, Fenster- und Wandnischen, zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und sie mindestens 13 Zentimeter tief sind. - Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur

unter Beachtung der Kappungsgrenze – BGH /2015

Eine Mieterhöhung muss auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen, unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist. Der Vermieter darf bei der Berechnung der neuen Miete die tatsächliche Größe der Wohnung zugrunde legen. Allerdings muss er auch die gesetzliche Kappungsgrenze von hier (10, 15 Prozent) beachten.  Der Umstand, dass die Wohnfläche im Mietvertrag falsch angegeben wurde, ist für eine Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung.            
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