Der Vermieter darf dann also auch nicht so abrechnen, dass er die

Nebenkosten nur auf die vermieteten Flächen aufteilt.

Bei den verbrauchsabhängigen Kosten ist der Vermieter verpflichtet, die Zähler auch in der leeren Wohnung abzulesen, um auch dort den verbrauchsabhängigen Kostenanteil zu ermitteln. Eine wirksame Betriebskostenabrechnung für Wohnräume setzt voraus, dass die für Gewerberäume anfallenden Kosten getrennt in der Endabrechnung aufgelistet werden. Enthält die Nebenkostenabrechnung eine solche Trennung nicht, muss aber in der Abrechnung selbst angegeben sein, warum eine Trennung nicht notwendig ist. Der Mieter muss Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben.

Zu den Betriebskosten gehören nicht:

Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten. Erhöhen sich die Heizkosten eines Mieters, weil benachbarte Wohnungen leer stehen, dann darf der Mieter aber die Miete nicht wegen erhöhter Heizkosten mindern. Der Mieter muss in diesem Fall die erhöhten Kosten in Kauf nehmen. Der Umstand einer leeren Wohnung rechtfertigt keine Änderung des Verteilerschlüssels. BGH

Urteile:

Der Vermieter ist nicht berechtigt, Nebenkosten für leer stehende Wohnungen auf die vorhandenen Mieter umzulegen. Vielmehr muss er die entstehenden Kosten selbst tragen. Denn auch nur er allein kann über diese Wohnungen verfügen (AG Coesfeld). Ist als Umlegungsmaßstab die Wohnfläche vereinbart, darf der Vermieter leer stehende Flächen nicht außer Betracht lassen (AG Leipzig)

Betriebskostenabrechnung mit leeren Wohnungen

Hat ein Gebäude Wohnräume und Gewerberäume, dann muss der Vermieter nachweisen können, dass die Nebenkosten für die Wohnraummieter nicht durch die Gewerberäume beeinflusst werden. Das gilt für die Wasserkosten, Versicherungen, Müllabfuhr und auch für die Grundsteuer. Sollte es Einflüsse geben, müssen Wohnräume und Gewerberäume getrennt berechnet werden.

Für leere Wohnungen zahlt der Vermieter. BGH

Grundsätzlich hat der Vermieter die Kosten des Leerstandes zu tragen, wenn nach dem Verteilungsschlüssel der Wohnfläche abgerechnet wird. Hat ein Mietshaus 5 Mietwohnungen und eine Wohnung davon steht leer, darf die leere Wohnung nicht berücksichtigt werden. Der Vermieter muss die Kosten dann trotzdem auf 5 Mietwohnungen aufteilen. Er trägt sich beispielsweise in der Nebenkostenabrechnung selbst als 5 Mietpartei bei der Erstellung der Abrechnung ein. Denn, wenn die Betriebskosten auf weniger Wohnungen aufgeteilt werden, entstehen für die einzelnen Mietparteien höhere Anteile.

Ein Mieter muss Einwände gegen eine Betriebskostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten seine Einwände vorzubringen (§ 556 Abs. 3, Satz 5, 6 BGB). Der Einwendungsausschluss gilt auch für solche Kosten, die generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Der Mieter kann somit nach Ablauf der Frist auch gegen diese nicht umlagefähigen Abrechnungspositionen keine Einwände mehr vorbringen. BGH