Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich,
wenn der Vermieter vernünftige und
nachvollziehbare Gründe dafür hat, dass er selbst
oder beispielsweise ein Familienangehöriger die
Wohnung beziehen will (BGH).
Das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung steht
dem Eigentumsrecht des Vermieters gleichwertig
gegenüber. Beide Rechte sind durch Artikel 14 des
Grundgesetzes geschützt (BVerfG).
Ist im Haus eine andere, für den Mieter geeignete
Wohnung freigeworden, nachdem der Vermieter
wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, muss er sie
dem Mieter als Ersatzwohnung anbieten (LG
Mannheim).
War der geltend gemachte Eigenbedarf nur
vorgetäuscht, macht sich der Vermieter
schadensersatzpflichtig. Hat der Vermieter die
Wohnung nicht wie angekündigt selbst
bezogen, sondern verkauft, muss er beweisen,
dass der Eigenbedarf bis zum Auszug des
Mieters bestanden hat und erst danach
weggefallen ist. (LG Hamburg)
Gerät ein Vermieter in wirtschaftliche
Schwierigkeiten, die er durch den Verkauf einer
vermieteten Eigentumswohnung abschaffen will,
dann darf er auch ein erst seit kurzem (z. B. seit
einem Jahr) bestehendes Mietverhältnis kündigen,
um so einen möglichst hohen Preis für die
Wohnung zu erzielen; das ist aber dann
unzulässig, wenn die wirtschaftlichen
Schwierigkeiten schon vor dem Abschluss des
Mietvertrages voraussehbar waren. (LG
Mannheim).
Für die Behauptung, der Eigenbedarf des
Vermieters sei nur vorgetäuscht, sind immer die
betroffenen Mieter beweispflichtig. Die Beweislast
kehrt sich aber um, wenn der Eigenbedarf des
Vermieters nach Auszug des Mieters nicht
realisiert, sondern die Wohnung anderweitig
vermietet wurde.
Zu der Entscheidung des Eigentümers, welchen
Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen
als angemessen ansieht, gehört auch die
Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt dieser
Wohnbedarf geltend gemacht wird (BVerfG).
Werden die Einwände vor Gericht nicht beachtet,
wonach der Vermieter ernsthaft überhaupt nicht
daran interessiert ist, die Mieterwohnung zu
beziehen, dass bis vor kurzem im Haus
Wohnungen leerstanden, dass der Vermieter die
gekündigte Wohnung als Fotostudio nutzen will
usw. dann ist die Entscheidung des Gerichts
verfassungswidrig (Hess. StGH).
Entfällt der Eigenbedarf während der
Kündigungsfrist, muss der Mieter hierüber vom
Vermieter informiert werden. Die Kündigung wird
dann unwirksam (LG Lübeck).
Steht eine Wohnung im Miethaus leer und will der
Vermieter dort selbst nicht einziehen, muss er dem
gekündigten Mieter die leer stehende Wohnung
zum Tausch anbieten (LG Wuppertal).
Will der Vermieter die gekündigte Wohnung nur am
Wochenende von Freitag bis Montag nutzen, ist
das kein Eigenbedarf. (AG Freiburg)
Der Mieter kann auch gegen eine berechtigte
Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen.
Überwiegen seine Interessen, wird das Gericht die
Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen.
Unbefristet dann, wenn zum Beispiel eine fast 90-
jährige zu achtzig Prozent schwerbehinderte
Mieterin nach 23 Jahren Mietzeit ausziehen soll
(LG Essen)….
BGH,
Der Vermieter ist zeitlich nur verpflichtet bis zur
Kündigungsfrist freiwerdende Wohnungen
anzubieten, auch wenn eine Räumungsklage
noch nicht entschieden ist und währenddessen
eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung
steht.
Berechtigte Gründe einer
Eigenbedarfskündigung
Ein Kind des Vermieters zieht in die Wohnung, weil
er sonst befürchtet, dass sich das Kind vom
Elternhaus löst (Bundesgerichtshof).
Der Vermieter will die Wohnung seiner Tochter zur
Verfügung stellen. Sie hat nun die Möglichkeit eine
Familie zu gründen und kann ihren Kinderwunsch
verwirklichen (BVerfG).
Aus gesundheitlichen Gründen muss der Vermieter
in eine kleinere bzw. in eine Erdgeschosswohnung
ziehen.
Familienzuwachs führt zu größerem Platzbedarf.
Der Vermieter will im eigenen Haus wohnen, um
die Heizung zu warten und das Haus zu verwalten
(BGH).
Der Vermieter ist selbst aus der eigenen
Mietwohnung gekündigt worden. Er kauft eine
Eigentumswohnung und will dort einziehen
(BVerfG).
Wohnung und Arbeitsplatz sollen im gleichen Haus
sein. Die Geschäftspartner werden positiv in
repräsentativer und wohnlicher Umgebung
beeinflusst (BVerfG).
Der Vermieter möchte die Wohnung aus
beruflichen Gründen als Zweitwohnung nutzen.
Einmal die Woche ist aber zu wenig. Mindestens
acht Arbeitstage im Monat muss er sich in der
Wohnung aufhalten (LG Hamburg).
Der Vermieter möchte die gekaufte Wohnung als
seinen Altersruhesitz nutzen (BGH).
Unberechtigte Gründe einer
Eigenbedarfskündigung
In der Kündigung steht keine konkrete Begründung.
Es reicht nicht die Aussage aus, dass der Vermieter
die Wohnung dringend selbst benötigt (OLG
Karlsruhe).
Der Vermieter möchte in den eigenen vier Wänden
leben.
Er will die Immobilie gewerblich nutzen.
Er beansprucht einen überhöhten Wohnbedarf: Die
18-jährige Tochter soll in eine 107 Quadratmeter
große Wohnung ziehen (LG Bremen) oder eine
allein erziehende Mutter mit Kind in eine 7-Zimmer-
Wohnung (Bundesverfassungsgericht).
Aber nicht jeder Wunsch nach großem Wohnraum
wird als rechtsmissbräuchlich abgelehnt. Begründet
der Vermieter seinen Wunsch nachvollziehbar und
vernünftig, gibt ihm das Gericht Recht. Es
berücksichtigt auch seine gegenwärtigen
Lebensumstände (LG Kiel).
Eine Eigenbedarfskündigung ist auch dann
möglich, wenn der Vermieter neben der
eigentlichen Wohnung einen über eine Treppe
verbundenen Hobbyraum gewerblich als Büro oder
anders gewerblich nutzen möchte (LG
Wiesbaden).
Prinzipiell kann der Vermieter kündigen, wenn er
Räume gewerblich nutzen möchte.
Hat der Vermieter schon einmal Eigenbedarf
vorgetäuscht, sind auch bei einer erneuten
Eigenbedarfskündigung Zweifel angebracht (LG
Köln).
Bei einer Eigenbedarfskündigung wegen
Wohnbedarfs für Familienangehörige ist die
Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses und die
Offenlegung der bisherigen Wohnverhältnisse der
Verwandten erforderlich (LG Frankfurt/Main).
Zieht der Mieter nach einer vorgetäuschten
oder vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung
aus und muss er eine gleichwertige, jedoch
teurere Wohnung mieten, kann er sich die
höhere Miete als Differenzmietschaden vom
Vermieter ersetzen lassen. (LG Potsdam).
Kündigung wegen Eigenbedarf:
Anspruch auf Ersatzwohnung?
Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, ist er
verpflichtet, dem Mieter eine ihm zur Verfügung
stehende Wohnung, die vermietet werden soll,
anzubieten. Tut er das nicht, ist die
Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und
damit unwirksam.
Diese Anbietpflicht besteht aber nur dann, wenn die
andere Wohnung vor oder spätestens bis zum
Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht.
Weiterhin ist Voraussetzung, dass sich die
Ersatzwohnung im gleichen Haus oder zumindest
der gleichen Wohnanlage befindet. BGH
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Bezieht der Vermieter nach Auszug des wegen
Eigenbedarfs gekündigten Mieters nicht sogleich
die Wohnung, sondern lässt er sie über einen
längeren Zeitraum leerstehen, so sind Zweifel an
dem in der Kündigung angegebenen
Eigennutzungswunsch berechtigt.
An einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung
kann es dennoch fehlen, wenn die Wohnung aus
persönlichen Gründen nicht genutzt wird und die
Wohnung während der Nichtnutzung durch den
Eigentümer nicht anderweitig vermietet wird.
Der Vermieter hat selber mit dem Mieter einen
unbefristeten Vertrag abgeschlossen. Bei
Vertragsabschluss wusste er aber schon, dass er
die Wohnung in wenigen Jahren für seine Kinder
braucht. Dann hätte er den Mieter aufklären und
einen Zeitmietvertrag abschließen müssen
(BVerfG).
Aus beruflichen Gründen wird die Wohnung
einmal in der Woche zur Zweitwohnung (LG
Berlin).
Er schiebt den Grund „Eigenbedarf“ nur vor
(vorgetäuschter Eigenbedarf) und will die
Wohnung gar nicht für sich oder seine Familie
nutzen. In diesem Fall können der Mieter
Schadensersatz für Umzugs-, Prozess- und
Maklerkosten verlangen (OLG Bayern).
Rechtsmissbräuchlich ist der Eigenbedarf, wenn
im gleichen Haus eine andere oder mehrere
vergleichbare Wohnungen leer stehen und der
Vermieter dort einziehen könnte.
Nur sehr gute Argumente beweisen, warum er
ausgerechnet die gekündigte Mieterwohnung
benötigt. Allerdings muss die Wohnung ähnlich
sein in Größe, Lage oder Zuschnitt (BVerfG)
Als Schadensersatz bei
vorgetäuschten Eigenbedarf kommen
in Betracht:
Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung,
zumindest so lange, wie die Wohnung noch nicht
an einen Dritten vermietet ist.
Dann muss der Vermieter die Kosten des Umzugs
ersetzen, die Maklerkosten für die neue Wohnung,
die Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen
Wohnung, wenn diese vergleichbar mit der
bisherigen, aber deutlich teurer ist, und eventuelle
Kosten für die Montage von
Einrichtungsgegenständen, den Umbau der
Einbauküche bzw. Anschaffungskosten für neues
Mobiliar, wenn die bisherigen Gegenstände für die
neue Wohnung nicht mehr nutzbar sind.
Als Schaden kommen alle in Verbindung mit der
Kündigung stehenden Kosten in Betracht.
Ein Mieter kann Schadensersatz wegen
vorgetäuschten Eigenbedarfs auch dann fordern,
wenn die Kündigung des Vermieters unwirksam
gewesen ist.
Das Bundesverfassungsgericht hat zugunsten der
Eigentümer entschieden und damit die Rechte der
Vermieter gestärkt. Nun können Eigentümer auch
dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die
Wohnung nur gelegentlich nutzen wollen.
Unwirksame Eigenbedarfskündigung bei freier
„Alternativwohnung“
Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf und hat
aber eine vergleichbare Alternativwohnung zur
Verfügung, die er oder seine Verwandten beziehen
könnten, ist die Eigenbedarfskündigung nicht
rechtens. Der Mieter kann sich gegen die
Kündigung wehren. BGH
Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung bei
bestehender Verkaufsabsicht des Vermieters
War der Eigenbedarf vorgetäuscht, ist der
Vermieter seinem ehemaligen Mieter, zum
Schadensersatz verpflichtet. Vorgetäuschter
Eigenbedarf liegt vor, wenn ein Vermieter
beispielsweise Verkaufsabsichten hat und
deswegen einen Verwandten die Wohnung
überlässt, weil sein Verwandter ohne Probleme
ausziehen würde, wenn der Vermieter ein gutes
Verkaufsangebot erhält. BGH/
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