Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, dass er selbst oder beispielsweise ein Familienangehöriger die Wohnung beziehen will (BGH). Das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung steht dem Eigentumsrecht des Vermieters gleichwertig gegenüber. Beide Rechte sind durch Artikel 14 des Grundgesetzes geschützt (BVerfG). Ist im Haus eine andere, für den Mieter geeignete Wohnung freigeworden, nachdem der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hat, muss er sie dem Mieter als Ersatzwohnung anbieten (LG Mannheim). War der geltend gemachte Eigenbedarf nur vorgetäuscht, macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Hat der Vermieter die Wohnung nicht wie angekündigt selbst bezogen, sondern verkauft, muss er beweisen, dass der Eigenbedarf bis zum Auszug des Mieters bestanden hat und erst danach weggefallen ist. (LG Hamburg) Gerät ein Vermieter in wirtschaftliche Schwierigkeiten, die er durch den Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung abschaffen will, dann darf er auch ein erst seit kurzem (z. B. seit einem Jahr) bestehendes Mietverhältnis kündigen, um so einen möglichst hohen Preis für die Wohnung zu erzielen; das ist aber dann unzulässig, wenn die wirtschaftlichen Schwierigkeiten schon vor dem Abschluss des Mietvertrages voraussehbar waren. (LG Mannheim). Für die Behauptung, der Eigenbedarf des Vermieters sei nur vorgetäuscht, sind immer die betroffenen Mieter beweispflichtig. Die Beweislast kehrt sich aber um, wenn der Eigenbedarf des Vermieters nach Auszug des Mieters nicht realisiert, sondern die Wohnung anderweitig vermietet wurde. Zu der Entscheidung des Eigentümers, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht, gehört auch die Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt dieser Wohnbedarf geltend gemacht wird (BVerfG). Werden die Einwände vor Gericht nicht beachtet, wonach der Vermieter ernsthaft überhaupt nicht daran interessiert ist, die Mieterwohnung zu beziehen, dass bis vor kurzem im Haus Wohnungen leerstanden, dass der Vermieter die gekündigte Wohnung als Fotostudio nutzen will usw. dann ist die Entscheidung des Gerichts verfassungswidrig (Hess. StGH). Entfällt der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist, muss der Mieter hierüber vom Vermieter informiert werden. Die Kündigung wird dann unwirksam (LG Lübeck). Steht eine Wohnung im Miethaus leer und will der Vermieter dort selbst nicht einziehen, muss er dem gekündigten Mieter die leer stehende Wohnung zum Tausch anbieten (LG Wuppertal). Will der Vermieter die gekündigte Wohnung nur am Wochenende von Freitag bis Montag nutzen, ist das kein Eigenbedarf. (AG Freiburg) Der Mieter kann auch gegen eine berechtigte Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen. Überwiegen seine Interessen, wird das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses anordnen. Unbefristet dann, wenn zum Beispiel eine fast 90- jährige zu achtzig Prozent schwerbehinderte Mieterin nach 23 Jahren Mietzeit ausziehen soll (LG Essen)…. BGH, Der Vermieter ist zeitlich nur verpflichtet bis zur Kündigungsfrist freiwerdende Wohnungen anzubieten, auch wenn eine Räumungsklage noch nicht entschieden ist und währenddessen eine vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht.

Berechtigte Gründe einer

Eigenbedarfskündigung

Ein Kind des Vermieters zieht in die Wohnung, weil er sonst befürchtet, dass sich das Kind vom Elternhaus löst (Bundesgerichtshof). Der Vermieter will die Wohnung seiner Tochter zur Verfügung stellen. Sie hat nun die Möglichkeit eine Familie zu gründen und kann ihren Kinderwunsch verwirklichen (BVerfG). Aus gesundheitlichen Gründen muss der Vermieter in eine kleinere bzw. in eine Erdgeschosswohnung ziehen. Familienzuwachs führt zu größerem Platzbedarf. Der Vermieter will im eigenen Haus wohnen, um die Heizung zu warten und das Haus zu verwalten (BGH). Der Vermieter ist selbst aus der eigenen Mietwohnung gekündigt worden. Er kauft eine Eigentumswohnung und will dort einziehen (BVerfG). Wohnung und Arbeitsplatz sollen im gleichen Haus sein. Die Geschäftspartner werden positiv in repräsentativer und wohnlicher Umgebung beeinflusst (BVerfG). Der Vermieter möchte die Wohnung aus beruflichen Gründen als Zweitwohnung nutzen. Einmal die Woche ist aber zu wenig. Mindestens acht Arbeitstage im Monat muss er sich in der Wohnung aufhalten (LG Hamburg). Der Vermieter möchte die gekaufte Wohnung als seinen Altersruhesitz nutzen (BGH).

Unberechtigte Gründe einer

Eigenbedarfskündigung

In der Kündigung steht keine konkrete Begründung. Es reicht nicht die Aussage aus, dass der Vermieter die Wohnung dringend selbst benötigt (OLG Karlsruhe). Der Vermieter möchte in den eigenen vier Wänden leben. Er will die Immobilie gewerblich nutzen. Er beansprucht einen überhöhten Wohnbedarf: Die 18-jährige Tochter soll in eine 107 Quadratmeter große Wohnung ziehen (LG Bremen) oder eine allein erziehende Mutter mit Kind in eine 7-Zimmer- Wohnung (Bundesverfassungsgericht). Aber nicht jeder Wunsch nach großem Wohnraum wird als rechtsmissbräuchlich abgelehnt. Begründet der Vermieter seinen Wunsch nachvollziehbar und vernünftig, gibt ihm das Gericht Recht. Es berücksichtigt auch seine gegenwärtigen Lebensumstände (LG Kiel).

Eine Eigenbedarfskündigung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter neben der eigentlichen Wohnung einen über eine Treppe verbundenen Hobbyraum gewerblich als Büro oder anders gewerblich nutzen möchte (LG Wiesbaden). Prinzipiell kann der Vermieter kündigen, wenn er Räume gewerblich nutzen möchte. Hat der Vermieter schon einmal Eigenbedarf vorgetäuscht, sind auch bei einer erneuten Eigenbedarfskündigung Zweifel angebracht (LG Köln). Bei einer Eigenbedarfskündigung wegen Wohnbedarfs für Familienangehörige ist die Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses und die Offenlegung der bisherigen Wohnverhältnisse der Verwandten erforderlich (LG Frankfurt/Main). Zieht der Mieter nach einer vorgetäuschten oder vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung aus und muss er eine gleichwertige, jedoch teurere Wohnung mieten, kann er sich die höhere Miete als Differenzmietschaden vom Vermieter ersetzen lassen. (LG Potsdam).

Kündigung wegen Eigenbedarf:

Anspruch auf Ersatzwohnung?

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf, ist er verpflichtet, dem Mieter eine ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten. Tut er das nicht, ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Diese Anbietpflicht besteht aber nur dann, wenn die andere Wohnung vor oder spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht. Weiterhin ist Voraussetzung, dass sich die Ersatzwohnung im gleichen Haus oder zumindest der gleichen Wohnanlage befindet. BGH

Vorgetäuschter Eigenbedarf

Bezieht der Vermieter nach Auszug des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters nicht sogleich die Wohnung, sondern lässt er sie über einen längeren Zeitraum leerstehen, so sind Zweifel an dem in der Kündigung angegebenen Eigennutzungswunsch berechtigt. An einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung kann es dennoch fehlen, wenn die Wohnung aus persönlichen Gründen nicht genutzt wird und die Wohnung während der Nichtnutzung durch den Eigentümer nicht anderweitig vermietet wird.

Der Vermieter hat selber mit dem Mieter einen unbefristeten Vertrag abgeschlossen. Bei Vertragsabschluss wusste er aber schon, dass er die Wohnung in wenigen Jahren für seine Kinder braucht. Dann hätte er den Mieter aufklären und einen Zeitmietvertrag abschließen müssen (BVerfG). Aus beruflichen Gründen wird die Wohnung einmal in der Woche zur Zweitwohnung (LG Berlin). Er schiebt den Grund „Eigenbedarf“ nur vor (vorgetäuschter Eigenbedarf) und will die Wohnung gar nicht für sich oder seine Familie nutzen. In diesem Fall können der Mieter Schadensersatz für Umzugs-, Prozess- und Maklerkosten verlangen (OLG Bayern). Rechtsmissbräuchlich ist der Eigenbedarf, wenn im gleichen Haus eine andere oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter dort einziehen könnte. Nur sehr gute Argumente beweisen, warum er ausgerechnet die gekündigte Mieterwohnung benötigt. Allerdings muss die Wohnung ähnlich sein in Größe, Lage oder Zuschnitt (BVerfG)

Als Schadensersatz bei

vorgetäuschten Eigenbedarf kommen

in Betracht:

Anspruch auf Wiedereinzug in die Wohnung, zumindest so lange, wie die Wohnung noch nicht an einen Dritten vermietet ist. Dann muss der Vermieter die Kosten des Umzugs ersetzen, die Maklerkosten für die neue Wohnung, die Mietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung, wenn diese vergleichbar mit der bisherigen, aber deutlich teurer ist, und eventuelle Kosten für die Montage von Einrichtungsgegenständen, den Umbau der Einbauküche bzw. Anschaffungskosten für neues Mobiliar, wenn die bisherigen Gegenstände für die neue Wohnung nicht mehr nutzbar sind. Als Schaden kommen alle in Verbindung mit der Kündigung stehenden Kosten in Betracht. Ein Mieter kann Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs auch dann fordern, wenn die Kündigung des Vermieters unwirksam gewesen ist. Das Bundesverfassungsgericht hat zugunsten der Eigentümer entschieden und damit die Rechte der Vermieter gestärkt. Nun können Eigentümer auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Wohnung nur gelegentlich nutzen wollen.

Unwirksame Eigenbedarfskündigung bei freier

„Alternativwohnung“

Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarf und hat aber eine vergleichbare Alternativwohnung zur Verfügung, die er oder seine Verwandten beziehen könnten, ist die Eigenbedarfskündigung nicht rechtens. Der Mieter kann sich gegen die Kündigung wehren. BGH

Vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung bei

bestehender Verkaufsabsicht des Vermieters

War der Eigenbedarf vorgetäuscht, ist der Vermieter seinem ehemaligen Mieter, zum Schadensersatz verpflichtet. Vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn ein Vermieter beispielsweise Verkaufsabsichten hat und deswegen einen Verwandten die Wohnung überlässt, weil sein Verwandter ohne Probleme ausziehen würde, wenn der Vermieter ein gutes Verkaufsangebot erhält. BGH/

RECHTSPORTAL

Mietrecht

(auch mit dem Smartphone nutzbar)