Ein Staffelmietvertrag kann nämlich mit einer Befristung
verbunden werden. Aus einem befristeten langjährigen
Staffelmietvertrag kann sich der Mieter nach 4Jahren bzw. zum
Ablauf des vierten Jahres lösen, unabhängig davon, wie lange
die Mietvereinbarung noch gelten sollte, § 557a Abs. 3 BGB (§
10 Abs. 2 S. 6 MHG a.F.). Das Kündigungsrecht darf bei einem
befristeten Staffelmietvertrag höchstens für vier Jahre seit
Vereinbarung der Staffelmiete ausgeschlossen werden (BGH).
Die Staffelmietvereinbarung darf jetzt auch einen
Zeitraum von 10 Jahren überschreiten.
Dieses Sonderkündigungsrecht nach Ablauf des vierten Jahres greift nur, wenn der Staffelmietvertrag für einen längeren Zeitraum als 4 Jahre abgeschlossen wurde. Für den Vermieter ist das Kündigungsrecht bei einem befristeten Vertrag ausgeschlossen. Einen unbefristeten Staffelmietvertrag darf der Vermieter nur nach § 573 BGB kündigen. Der Mieter kann einen unbefristeten Staffelmietvertrag beliebig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB kündigen. Das gilt auch bei einem normalen befristeten Mietvertrag, wenn später eine Staffelmiete vereinbart wurde. Ausschlaggebend für die Vierjahresfrist ist dann der Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über die Staffelmiete (vgl. OLG Hamm, A. Köln) Seit dem 01.09.2001 ist es möglich, Staffelmietverträge unabhängig von der Mietdauer zeitlich unbeschränkt zu vereinbaren. Die Miete muss aber mindestens ein Jahr konstant bleiben. Die Umlage von 11% der Modernisierungskosten ist für die Dauer der Staffelmietvereinbarung nicht zulässig (§ 557a Abs. 2 BGB). Die Miete darf also bei einem Staffelmietvertrag nicht noch zusätzlich wegen Modernisierung erhöht werden.Unzulässig ist die prozentuale Angabe im Mietvertrag.
Beispiel: Die Monatsmiete erhöht sich jährlich um 4 Prozent.
Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.
Mieterhöhungen sind nur aufgrund von Betriebskostenerhöhungen nach §§ 560, 560 Abs. 1 BGB zulässig. Mietwucher liegt gemäß § 5 Abs. 1, 2 WiStG vor, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt (BGH). Der Mieter kann einen unbefristeten Staffelmietvertrag beliebig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB kündigen.
Klauseln im Mietvertrag, die nur eine prozentuale
Mietsteigerung festlegen oder nur den Quadratmeterpreis
angeben, sind unwirksam (LG Görlitz).
Bei Staffelmietverträgen werden die zukünftigen
Mieterhöhungen schon bei Abschluss der Mietvertrages
festgelegt. Voraussetzung ist, dass die jeweils zu zahlende
Monatsmiete genannt wird (OLG Braunschweig) oder aber
der konkrete Erhöhungsbetrag in Euro.
Zwischen den einzelnen Staffeln, also zwischen den
Mieterhöhungen einer Staffelmietvereinbarung, muss
mindestens ein Jahr liegen (LG Nürnberg/Fürth ).
Ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam, kann der
Vermieter die Miete nur im Rahmen der ortsüblichen
Vergleichsmiete erhöhen (LG Berlin).
An eine Staffelmietvereinbarung kann der Mieter nur für höchstens 4 Jahre gebunden werden. Zum Ablauf der Frist ist eine Kündigung durch den Mieter auch dann möglich, wenn der Mietvertrag eine Verlängerungsklausel enthält (LG Berlin). Der Mieter kann dann also mit der üblichen Frist von 3 Monate kündigen.
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