Ein Staffelmietvertrag kann nämlich mit einer
Befristung verbunden werden. Aus einem
befristeten langjährigen Staffelmietvertrag kann
sich der Mieter nach 4Jahren bzw. zum Ablauf des
vierten Jahres lösen, unabhängig davon, wie lange
die Mietvereinbarung noch gelten sollte, § 557a
Abs. 3 BGB (§ 10 Abs. 2 S. 6 MHG a.F.). Das
Kündigungsrecht darf bei einem befristeten
Staffelmietvertrag höchstens für vier Jahre seit
Vereinbarung der Staffelmiete ausgeschlossen
werden (BGH).
Die Staffelmietvereinbarung darf jetzt
auch einen Zeitraum von 10 Jahren
überschreiten.
Dieses Sonderkündigungsrecht nach Ablauf des
vierten Jahres greift nur, wenn der
Staffelmietvertrag für einen längeren Zeitraum als
4 Jahre abgeschlossen wurde.
Für den Vermieter ist das Kündigungsrecht bei
einem befristeten Vertrag ausgeschlossen.
Einen unbefristeten Staffelmietvertrag darf der
Vermieter nur nach § 573 BGB kündigen.
Der Mieter kann einen unbefristeten
Staffelmietvertrag beliebig unter Einhaltung der
gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB
kündigen.
Das gilt auch bei einem normalen befristeten
Mietvertrag, wenn später eine Staffelmiete
vereinbart wurde. Ausschlaggebend für die
Vierjahresfrist ist dann der Zeitpunkt des
Abschlusses der Vereinbarung über die
Staffelmiete (vgl. OLG Hamm, A. Köln)
Seit dem 01.09.2001 ist es möglich,
Staffelmietverträge unabhängig von der Mietdauer
zeitlich unbeschränkt zu vereinbaren. Die Miete
muss aber mindestens ein Jahr konstant bleiben.
Die Umlage von 11% der Modernisierungskosten
ist für die Dauer der Staffelmietvereinbarung nicht
zulässig (§ 557a Abs. 2 BGB). Die Miete darf also
bei einem Staffelmietvertrag nicht noch zusätzlich
wegen Modernisierung erhöht werden.
Klauseln im Mietvertrag, die nur eine prozentuale
Mietsteigerung festlegen oder nur den
Quadratmeterpreis angeben, sind unwirksam (LG
Görlitz).
Bei Staffelmietverträgen werden die zukünftigen
Mieterhöhungen schon bei Abschluss der
Mietvertrages festgelegt. Voraussetzung ist, dass
die jeweils zu zahlende Monatsmiete genannt wird
(OLG Braunschweig) oder aber der konkrete
Erhöhungsbetrag in Euro.
Zwischen den einzelnen Staffeln, also zwischen
den Mieterhöhungen einer
Staffelmietvereinbarung, muss mindestens ein Jahr
liegen (LG Nürnberg/Fürth ).
Ist die Staffelmietvereinbarung unwirksam,
kann der Vermieter die Miete nur im Rahmen
der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (LG
Berlin).
An eine Staffelmietvereinbarung kann der Mieter
nur für höchstens 4 Jahre gebunden werden. Zum
Ablauf der Frist ist eine Kündigung durch den
Mieter auch dann möglich, wenn der Mietvertrag
eine Verlängerungsklausel enthält (LG Berlin). Der
Mieter kann dann also mit der üblichen Frist von 3
Monate kündigen.
Unzulässig ist die prozentuale Angabe im
Mietvertrag. Beispiel: Die Monatsmiete erhöht
sich jährlich um 4 Prozent. Eine solche
Vereinbarung ist unwirksam.
Mieterhöhungen sind nur aufgrund von
Betriebskostenerhöhungen nach §§ 560, 560 Abs.
1 BGB zulässig.
Mietwucher liegt gemäß § 5 Abs. 1, 2 WiStG vor,
wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche
Vergleichsmiete um mehr als 20% übersteigt
(BGH).
Der Mieter kann einen unbefristeten
Staffelmietvertrag beliebig unter Einhaltung der
gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB
kündigen.
RECHTSPORTAL
Mietrecht
noch bis
statt 19,90 € nur 11,40 €
(USB Stick kostenlos)