Einem gewerblichen Mieter kann die Pflicht
zur Erhaltung der Mietsache aber durch
Allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt
werden, solange damit nicht ein vollständiger
Übergang der Sachgefahr verbunden ist und
das nicht zu einem unverhersehbarem
Kostenrisiko des Mieters führt. OLG Naumburg
Die Vermieterpflicht zur Instandhaltung und
Instandsetzung kann nicht per Mietvertrag
auf den Mieter abgewälzt werden.
Ausnahme: Für Kleinreparaturen, bis maximal
75 Euro, an Teilen der Mietwohnung, die dem
häufigen und direkten Zugriff des Mieters
unterliegen, kann im Mietvertrag vereinbart
werden, dass der Mieter zahlt. Dann muss
aber auch vertraglich festgelegt sein, dass der
Mieter höchstens 150 Euro im Jahr bzw. 8
Prozent der Jahresmiete insgesamt für
Kleinreparaturen zahlt (BGH).
Der Vermieter ist zur Instandhaltung
(vorbeugende Maßnahmen gegen Schäden)
verpflichtet. Er muss die Mietsache in
regelmässigen Anständen auf ihren
ordnungsgemäßen Zustand hin überprüfen
(OLG Saarbrücken).
Der Vermieter muss notwendige Reparaturen
schnellstmöglich durchführen und die
aufgetretenen Mängel müssen wirksam und
dauerhaft beseitigt werden. (BayObLG)
Die Instandsetzung der Wohnung ist Sache
des Vermieters.
Das gilt auch für Gemeinschaftsräume des
Hauses, wie Waschküche, Speicher oder
Treppenhaus (KG Berlin).
Die formularmäßige Auferlegung der
Instandhaltung und Instandsetzung
gemeinschaftlich genutzter Flächen und
Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung
der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§
307 Abs. 1, 2 BGB. BGH, Urteil
Übertragung der
Instandsetzungsverpflichtungen
Instandhaltungsklauseln sind im Regelfall so
auszulegen, dass der einwandfreie Zustand
der Mietsache bei Vertragsbeginn
vorausgesetzt wird.
Die Pflicht zur Instandhaltung bezieht sich auf
alle Teile der Wohnung. Auf Fenster und
Fußböden, Türen, Wände und Decken.
Die Elektro- und Sanitärinstallation einer
Wohnung sowie der dazugehörige Keller und
Speicher oder das Treppenhaus, das zur
Wohnung führt.
Beim Austausch von defekten Geräten und
Heizkörpern handelt es sich um
Instandsetzung.
Nach § 535 BGB umfasst die Instandhaltung
der Wohnung grundsätzlich die Beseitigung
aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch
der Mietwohnung beeinträchtigen oder
unmöglich machen.
Auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie
Keller, Boden, Fahrstuhl und Hof müssen in
betriebssicherem und benutzbarem Zustand
sein und entsprechend gepflegt werden.
Auch der Zugang zu den gemieteten Räumen
muss ohne Gefahren erreichbar sein. (gute
Beleuchtung; sichere Geländer und Stufen im
Treppenhaus, verschließbare Türen).
Die Instandhaltung umfasst vorbeugende
Maßnahmen, die verhindern sollen, dass
schwere Wohnungsmängel auftreten.
Und Instandsetzung bedeutet, bauliche
Maßnahmen, die dazu dienen, den
zugesicherten vertragsgemäßen Zustand
wieder herzustellen.
Wegen Instandhaltungs- oder
Instandsetzungsmaßnahmen kann der
Vermieter auch keine Mieterhöhung wegen
Modernisierung verlangen. Denn er hat eine
Instandhaltungspflicht.
RECHT - GESETZE - SOZIALES
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