Steht also im Gewerberaum- Mietvertrag, dass der
Mieter Schönheitsreparturen in bestimmten
Abständen durchführen muss, ist diese Klausel
unwirksam. Der Mieter muss dann nur beim
Auszug Schönheitsreparaturen durchführen, wenn
das im Mietvertrag zusätzlich gefordert wird.
Mieterhöhung bei Gewerberaum
Wenn im Mietvertrag nichts über eine
Mieterhöhung vereinbart wurde, ist eine solche
grundsätzlich ausgeschlossen. Dies gilt auch bei
langfristig abgeschlossenen Mietverhältnissen.
Gewerbemietrecht unterliegt die Miethöhe der
freien Vereinbarung der Parteien. Der Vermieter
kann also nicht durch einseitige Erklärung eine
Mieterhöhung herbeiführen oder die Zustimmung
des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen.
Ein Mietvertrag über Geschäftsräume ist mündlich
gültig. Allerdings bedürfen Mietverträge, die für
einen längeren Zeitraum als ein Jahr
abgeschlossen werden, der Schriftform.
Der Mieter ist berechtigt, die Zahlung der Miete zu
verweigern oder den Mietzins der Höhe nach zu
mindern, wenn die Mieträume zu Beginn des
Mietverhältnisses oder danach mit einem Mangel
behaftet sind, der die vertragsmäßige Nutzung
aufhebt oder beeinträchtigt. Dabei kommt es nicht
darauf an, ob den Vermieter ein Verschulden an
der Entstehung des Fehlers trifft oder nicht.
Für die Höhe des Mietzinses gibt es bei
Geschäftsräumen (Gewerberaum) keine
gesetzliche Regelung.
Die Parteien können die Höhe der Miete frei
vereinbaren. Eine Grenze bildet der sittenwidrige
Mietwucher.
Mietwucher liegt vor, wenn die vereinbarte Miete
die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 %
übersteigt.
Mietwucher wird mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei
Jahren oder mit Geldstrafe, in besonders schweren
Fällen mit Freiheitsstrafe bis zu 10 Jahren bestraft
Bei Gewerberaummieten kann einzelvertraglich
eine Kaution vereinbart werden, die die Summe
von drei Monatsmieten, wie im
Wohnraummietrecht, übersteigt.
Die Wirksamkeit des Vertrages kann von der
Zahlung der Kaution abhängig gemacht werden.
Wer Gewerberäume vermietet, muss die Kaution
des Mieters angemessen verzinsen, auch wenn
der Mietvertrag zu dieser Frage keine Regelung
enthält. Berechnet werden die Zinsen nach dem für
Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist
üblichen Zinssatz.
Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist bei der
Gewerberaummiete die ordentliche Kündigung
spätestens am 3. Werktag eines
Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten
Kalendervierteljahres, d. h. erst nach rund 6
Monaten zulässig (§ 580 a Abs. 2 BGB).
Im gewerblichen Mietvertrag ist eine Klausel, die
die Schlussrenovierungspflicht dem Mieter ohne
Berücksichtigung der vorgenommenen
Schönheitsreparaturen auferlegt, immer wirksam.
Nur im Fall eines sehr kurzen Abstandes zwischen
der letzten Schönheitsreparatur und dem Ende des
Mietverhältnisses kann diese Klausel zwecks
Schönheitsreparaturen unwirksam sein.
Starre Renovierungsfristen sind auch für
Gewerberaum-Mietverträge unwirksam. Was
bislang für Wohnräume galt, ist damit auch für
Gewerberäume verbindlich. Bundesgerichtshof
Sind also Fristen im Gewerberaummietvertrag
für Schönheitsreparaturen angegeben, hat das
zur Folge, das gar nicht renoviert werden muss.
Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf
den Mieter ist auch bei Mietverträgen über
Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter
unabhängig von dem Erhaltungszustand der
Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen
verpflichtet werden soll /BGH.
Im Geschäftsraummietrecht kann der Vermieter
alle Kosten aus Reparaturen und Renovierung
auf den Mieter übertragen.
Neben der Pflicht der Gebrauchsüberlassung trifft den
Vermieter auch die Pflicht, bei der Vermietung von
Gewerberäumen im gleichen Mietobjekt oder auf dem
Nachbargrundstück dem Mieter keine Konkurrenz zu machen.
In einem gewerblichen Mietvertrag kann der Mieter
grundsätzlich verpflichtet werden, bei Beendigung
des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen
auszuführen, unabhängig von der Frage, wann
zuletzt renoviert worden ist. Im Einzelfall kann die
Berufung auf die Schlussrenovierungsklausel bei
extrem kurzem Abstand seit der letzten
Renovierung rechtsmissbräuchlich sein, was die
Wirksamkeit der Klausel als solche aber nicht in
Frage stellt. OLG Celle
Kündigung Gewerberaum
Nach § 580 a Abs. 2 BGB können Mieter und
Vermieter den Gewerberaum Mietvertrag
spätestens am 3. Werktag eines
Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten
Kalendervierteljahres kündigen. Also mit einer 6-
monatigen Kündigungsfrist zum
Kalendervierteljahr. Die Kündigungsfrist beläuft
sich damit praktisch auf mindestens 6 und maximal
9 Monate.
Gewerberaummietverträge enthalten häufig
Verlängerungsklauseln oder Optionen.
Verträge mit Verlängerungsklauseln sind auf
bestimmte Zeit geschlossene Mietverträge, die sich
automatisch um eine bestimmte oder unbestimmte
Zeit verlängern, sofern nicht eine Mietpartei die
Verlängerung ablehnt.
Verträge mit einer Option räumen dem Mieter
innerhalb einer Frist das Recht ein, durch
einseitige Erklärung das Mietverhältnis zu
verlängern. Wird das Recht nicht ausgeübt, endet
der Vertrag durch Zeitablauf.
Mieter, die sich auf eine längere Vertragsdauer
nicht einlassen wollen, können daher eine über
fünf Jahre feste Laufzeit mit einem Optionsrecht
auf Verlängerung um den gleichen oder einen
kürzeren Zeitraum abschließen.
Damit hat der Mieter die Möglichkeit, bereits nach
fünf Jahren "aus dem Vertrag auszusteigen".
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