Ist das Haus (oder die Eigentumswohnung) während der Mietzeit verkauft worden, kommt es auf den Zeitpunkt an, wo die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt. Bei einer Grundbucheintragung des Käufers schuldet der dem Mieter die Kautions- Rückzahlung nach Mietende unabhängig davon, ob der alte Vermieter ihm die Mietkaution weitergegeben hat oder nicht. Gerät das Haus unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter die Mietkaution samt Zinsen abrechnen, wenn das Mietverhältnis endet. Und zwar auch, wenn der Eigentümer ihm die Kaution nicht ausgehändigt hat. Fällig wird die Kautions-Rückzahlung noch nicht unmittelbar mit dem Ende des Mietvertrags oder der Rückgabe der Wohnung. Es gibt auch keine starren Fristen für die Abrechnung einer Mietkaution nach Mietende. Jedoch sollte der Vermieter regelmäßig in der Lage sein, innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Rückgabe eventuelle Ansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache, unterlassener Schönheitsreparaturen etc. zu benennen, und auf dieser Grundlage zumindest eine Teilabrechnung vorzunehmen; für zu erwartende Betriebskosten-Nachzahlungen kann er dann noch einen Rest von der Kaution einbehalten. Im gewerblichen Mietverhältnis gibt es die Einschränkungen (Höhe der Kaution) nicht. Die Höhe der Kaution kann beliebig vereinbart werden, eine getrennte Anlage ist nicht nötig, und der Zinsertrag kann dem Vermieter zufliessen.

Zurückbehaltung wegen ausstehender Nebenkostenabrechnung

Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, kann der Vermieter einen angemessenen Betrag einbehalten, wenn zu erwarten ist, dass der Mieter etwas nachzahlen muss (AG Hannover). Den Restbetrag muss der Vermieter sofort auszahlen, wenn keine weiteren Forderungen bestehen (AG Kassel). Ob zu erwarten ist, dass der Mieter nachzahlen muss, ergibt sich aus den Erfahrungen der Vergangenheit. Wenn der Mieter also in der Vergangenheit immer Nachzahlungen leisten musste. In dieser Höhe plus einen geringen Aufschlag, das ist dann der angemessene Betrag für die Einbehaltung.

Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Kautionssumme auf einmal gezahlt

werden muss, ist unwirksam (AG Jena).

Steht dem Vermieter aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel eine Mietkaution nicht zu, dann kann er den dennoch erhaltenen Kautionsbetrag beim Auszug nicht mit Gegenansprüchen verrechnen, sondern muss diesen herausgegeben (AG Neukölln). Vereinbaren Mieter und Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages, dass die Mietkaution zu Beginn des Mietverhältnisses erbracht werden muss, so ist dies unwirksam. Der Mieter hat stattdessen das Recht die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Der Mieter muss somit die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses und die beiden nachfolgenden Raten in den darauf folgenden Monaten leisten (LG Lüneburg). Zahlt der Mieter die Mietkaution im Wege des Einzugsermächtigungsverfahrens, dann stellt die Einreichung des Lastschriftformulars noch keine wirksame Erfüllung dar, weil diese bis zum Ende der Widerrufsfrist auflösend bedingt ist. Um zu prüfen, ob Ansprüche gegen den Mieter bestehen, steht dem Vermieter eine gewisse Frist zu. Je nach den Umständen kann die Frist bis 6 Monate oder länger sein. Ist es offensichtlich, dass keine Ansprüche mehr bestehen, so wird die Kaution kurzfristig nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Rückzahlung der Mietkaution sofort vornehmen. Der Vermieter muss Auskunft über den Verbleib und die Art der Anlage der (Bar) Kaution geben.(AG Hamburg-Altona) Sind gemeinschaftliche Mieter zur Zahlung einer Mietskaution verpflichtet, so können sie den Rückzahlungsanspruch bei Mietende nur gemeinsam geltend machen. Das gilt auch, wenn nur einer der Mieter die Kaution gestellt hatte (LG Hannover). Wegen noch ausstehender Nebenkostenabrechnungen kann der Vermieter bei Mietende nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls einen Betrag in Höhe von 3 monatlichen Vorauszahlungen einbehalten, für angebrochene Jahre einen entsprechenden Anteil (AG Hamburg). Ein Einbehalt der Mietkaution für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird (BGH). Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergeben hatte (AG Hamburg). Haben die bisherigen Nebenkostenabrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg). Nach dem Auszug muss die Kaution unverzüglich zurückgezahlt werden. Ein Rückbehaltungsrecht hat der Vermieter nur in der Höhe, in der er noch Forderungen an den Mieter hat. Über diese muss er unverzüglich abrechnen. Es stimmt nicht, dass der Vermieter Anspruch darauf hat, sich mit der Kautionsabrechnung grundsätzlich 3 oder sogar 6 Monate Zeit zu lassen.  Amtsgericht Hamburg. Der Vermieter kann sich auf eine übliche Frist zur Prüfung eventueller Ansprüche nicht berufen, wenn er sofort nach Mietende das Kautionssparbuch auflöst und sich das Guthaben auszahlen lässt, weil er  zu unrecht  annahm, der ausgezogene Mieter sei zur Renovierung verpflichtet gewesen. Der Mieter kann dann sofort die Rückzahlung der Kaution verlangen (AG Hamburg) Wurde die Kaution vom Sozialamt geleistet und der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an das Sozialamt abgetreten, so können die Mieter auf Rückzahlung der Kaution an das Sozialamt klagen (LG Hannover). Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, so haftet der Erwerber bei Ende des Mietverhältnisses für die Rückzahlung der Kaution auch dann, wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat. Aber auch der frühere Vermieter haftet für die Rückzahlung weiter. Allerdings haftet der Veräußerer dann nicht für die Rückzahlung, wenn er die Kaution mit Billigung des Mieters dem Erwerber überlassen hat (OLG Düsseldorf). Wenn die Bank eine Mietbürgschaft übernimmt, muss der Mieter keine Kaution mehr bei seinem  Vermieter hinterlegen. Keine Befriedigung verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Kaution – BGH /2016 Dem Mieter, der eine Mietkaution geleistet hat, steht frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Kaution zu. Aber erst ab dem Zeitpunkt, in welchem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Kaution befriedigen kann. Hierfür steht dem Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Prüfpflicht zu. Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sich wegen Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen, die bereits verjährt sind, aus der Mietkaution zu befriedigen.

Die Kaution kann in Raten gezahlt werden. Wer also weiß, dass er die Kaution nicht auf einmal bezahlen kann, weil das so verlangt wird, kann den Mietvertrag trotzdem unterschreiben und die Mietkaution in 3 Raten zahlen. Der Vermieter darf deswegen nicht abmahnen oder kündigen.

Die Nichtzahlung der Mietkaution berechtigt den Vermieter

aber zur fristlosen Kündigung.

Der Vermieter muss in der Regel die ihm als Sicherheit überlassene Kaution bei einem Kreditinstitut mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum üblichen Zinssatz anlegen. Vermieter und Mieter können aber auch eine andere Anlageform vereinbaren. In allen Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Wechselt der Grundstückseigentümer, geht der Mietvertrag mit dem Mieter vom alten auf den neuen Eigentümer über. Geschieht der Wechsel durch Erbfolge - weil der alte Vermieter verstirbt - haften dessen Erben für die Rückzahlung der Kaution im selben Umfang wie der Erblasser.

AMK Internetservice /  Stuttgart

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