Ist das Haus (oder die
Eigentumswohnung) während der
Mietzeit verkauft worden, kommt es
auf den Zeitpunkt an, wo die
Umschreibung des Eigentums im
Grundbuch erfolgt.
Bei einer Grundbucheintragung des
Käufers schuldet der dem Mieter die
Kautions-Rückzahlung nach
Mietende unabhängig davon, ob der
alte Vermieter ihm die Mietkaution
weitergegeben hat oder nicht.
Gerät das Haus unter
Zwangsverwaltung, muss der
Zwangsverwalter die Mietkaution
samt Zinsen abrechnen, wenn das
Mietverhältnis endet. Und zwar auch,
wenn der Eigentümer ihm die Kaution
nicht ausgehändigt hat.
Fällig wird die Kautions-Rückzahlung noch
nicht unmittelbar mit dem Ende des
Mietvertrags oder der Rückgabe der
Wohnung. Es gibt auch keine starren
Fristen für die Abrechnung einer
Mietkaution nach Mietende.
Jedoch sollte der Vermieter regelmäßig in der
Lage sein, innerhalb von drei bis sechs
Monaten nach Rückgabe eventuelle
Ansprüche wegen Verschlechterung der
Mietsache, unterlassener
Schönheitsreparaturen etc. zu benennen, und
auf dieser Grundlage zumindest eine
Teilabrechnung vorzunehmen; für zu
erwartende Betriebskosten-Nachzahlungen
kann er dann noch einen Rest von der Kaution
einbehalten.
Im gewerblichen Mietverhältnis gibt
es die Einschränkungen (Höhe der
Kaution) nicht. Die Höhe der Kaution
kann beliebig vereinbart werden, eine
getrennte Anlage ist nicht nötig, und
der Zinsertrag kann dem Vermieter
zufliessen.
Zurückbehaltung wegen ausstehender
Nebenkostenabrechnung
Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus,
kann der Vermieter einen angemessenen
Betrag einbehalten, wenn zu erwarten ist, dass
der Mieter etwas nachzahlen muss (AG
Hannover). Den Restbetrag muss der
Vermieter sofort auszahlen, wenn keine
weiteren Forderungen bestehen (AG Kassel).
Ob zu erwarten ist, dass der Mieter
nachzahlen muss, ergibt sich aus den
Erfahrungen der Vergangenheit. Wenn der
Mieter also in der Vergangenheit immer
Nachzahlungen leisten musste. In dieser Höhe
plus einen geringen Aufschlag, das ist dann
der angemessene Betrag für die Einbehaltung.
Eine mietvertragliche Vereinbarung, nach
der die Kautionssumme auf einmal gezahlt
werden muss, ist unwirksam (AG Jena).
Steht dem Vermieter aufgrund einer
unwirksamen Vertragsklausel eine Mietkaution
nicht zu,
dann kann
er den
dennoch
erhaltenen
Kautionsbetrag beim Auszug nicht mit
Gegenansprüchen verrechnen, sondern muss
diesen herausgegeben (AG Neukölln).
Vereinbaren Mieter und Vermieter bei
Abschluss eines Mietvertrages, dass die
Mietkaution zu Beginn des Mietverhältnisses
erbracht werden muss, so ist dies unwirksam.
Der Mieter hat stattdessen das Recht die
Kaution in drei Monatsraten zahlen.
Der Mieter muss somit die erste Rate zu
Beginn des Mietverhältnisses und die beiden
nachfolgenden Raten in den darauf folgenden
Monaten leisten (LG Lüneburg).
Zahlt der Mieter die Mietkaution im Wege
des Einzugsermächtigungsverfahrens,
dann stellt die Einreichung des
Lastschriftformulars noch keine wirksame
Erfüllung dar, weil diese bis zum Ende der
Widerrufsfrist auflösend bedingt ist.
Um zu prüfen, ob Ansprüche gegen den Mieter
bestehen, steht dem Vermieter eine gewisse
Frist zu. Je nach den Umständen kann die
Frist bis 6 Monate oder länger sein. Ist es
offensichtlich, dass keine Ansprüche mehr
bestehen, so wird die Kaution kurzfristig nach
Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Der
Vermieter muss die Rückzahlung der
Mietkaution sofort vornehmen.
Der Vermieter muss Auskunft über den
Verbleib und die Art der Anlage der (Bar)
Kaution geben.(AG Hamburg-Altona)
Sind gemeinschaftliche Mieter zur Zahlung
einer Mietskaution verpflichtet, so können sie
den Rückzahlungsanspruch bei Mietende nur
gemeinsam geltend machen. Das gilt auch,
wenn nur einer der Mieter die Kaution gestellt
hatte (LG Hannover).
Wegen noch ausstehender
Nebenkostenabrechnungen kann der
Vermieter bei Mietende nicht die gesamte
Kaution, sondern allenfalls einen Betrag in
Höhe von 3 monatlichen Vorauszahlungen
einbehalten, für angebrochene Jahre einen
entsprechenden Anteil (AG Hamburg).
Ein Einbehalt der Mietkaution für noch
ausstehende Abrechnungen ist aber nur
zulässig, soweit die Kaution zur
Absicherung etwaiger Nachforderungen
des Vermieters voraussichtlich benötigt
wird (BGH). Das ist nicht der Fall, wenn die
letzte Abrechnung ein Guthaben des
Mieters ergeben hatte (AG Hamburg).
Haben die bisherigen
Nebenkostenabrechnungen stets zu
Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so
ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur
Absicherung einer Nachforderung aus einer
noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung
nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu
erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret
vorträgt (AG Hamburg).
Die Kaution kann in Raten gezahlt werden.
Wer also weiß, dass er die Kaution nicht
auf einmal bezahlen kann, weil das so
verlangt wird, kann den Mietvertrag
trotzdem unterschreiben und die
Mietkaution in 3 Raten zahlen. Der
Vermieter darf deswegen nicht abmahnen
oder kündigen.
Die Nichtzahlung der Mietkaution
berechtigt den Vermieter aber zur
fristlosen Kündigung.
Der Vermieter muss in der Regel die ihm als
Sicherheit überlassene Kaution bei einem
Kreditinstitut mit dreimonatiger
Kündigungsfrist zum üblichen Zinssatz
anlegen.
Vermieter und Mieter können aber auch eine
andere Anlageform vereinbaren. In allen
Fällen muss die Anlage vom Vermögen des
Vermieters getrennt erfolgen.
Wechselt der
Grundstückseigentümer, geht der
Mietvertrag mit dem Mieter vom alten
auf den neuen Eigentümer über.
Geschieht der Wechsel durch
Erbfolge - weil der alte Vermieter
verstirbt - haften dessen Erben für
die Rückzahlung der Kaution im
selben Umfang wie der Erblasser.
Nach dem Auszug muss die Kaution
unverzüglich zurückgezahlt werden. Ein
Rückbehaltungsrecht hat der Vermieter nur in
der Höhe, in der er noch Forderungen an den
Mieter hat. Über diese muss er unverzüglich
abrechnen. Es stimmt nicht, dass der
Vermieter Anspruch darauf hat, sich mit der
Kautionsabrechnung grundsätzlich 3 oder
sogar 6 Monate Zeit zu lassen. Amtsgericht
Hamburg.
Der Vermieter kann sich auf eine übliche Frist
zur Prüfung eventueller Ansprüche nicht
berufen, wenn er sofort nach Mietende das
Kautionssparbuch auflöst und sich das
Guthaben auszahlen lässt, weil er zu unrecht
annahm, der ausgezogene Mieter sei zur
Renovierung verpflichtet gewesen. Der Mieter
kann dann sofort die Rückzahlung der Kaution
verlangen (AG Hamburg)
Wurde die Kaution vom Sozialamt geleistet
und der Anspruch auf Rückzahlung der
Kaution an das Sozialamt abgetreten, so
können die Mieter auf Rückzahlung der
Kaution an das Sozialamt klagen (LG
Hannover).
Wird das Haus oder die Wohnung verkauft, so
haftet der Erwerber bei Ende des
Mietverhältnisses für die Rückzahlung der
Kaution auch dann, wenn er sie vom
Verkäufer nicht erhalten hat. Aber auch der
frühere Vermieter haftet für die Rückzahlung
weiter. Allerdings haftet der Veräußerer dann
nicht für die Rückzahlung, wenn er die Kaution
mit Billigung des Mieters dem Erwerber
überlassen hat (OLG Düsseldorf).
Wenn die Bank eine Mietbürgschaft
übernimmt, muss der Mieter keine Kaution
mehr bei seinem Vermieter hinterlegen.
Keine Befriedigung verjährter
Betriebskostennachforderungen aus der
Kaution – BGH /2016
Dem Mieter, der eine Mietkaution geleistet hat,
steht frühestens nach Beendigung des
Mietverhältnisses und Ablauf einer
angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters
ein Anspruch auf Freigabe der Kaution zu.
Aber erst ab dem Zeitpunkt, in welchem dem
Vermieter keine Forderungen mehr aus dem
Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich
aus der Kaution befriedigen kann. Hierfür
steht dem Vermieter eine angemessene
Überlegungs- und Prüfpflicht zu.
Der Vermieter ist jedoch nicht berechtigt, sich
wegen Betriebskostennachforderungen aus
Jahresabrechnungen, die bereits verjährt sind,
aus der Mietkaution zu befriedigen.
Kündigung
nur 11,40 € statt 16,90 €
bis
empfehlenswert
RECHT - GESETZE - SOZIALES
Mietrecht