Kündigt der Vermieter fristlos wegen
Zahlungsverzuges, reicht es aus, wenn der
Vermieter im Kündigungsschreiben den
Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt
und den Gesamtbetrag der rückständigen
Miete beziffert (BGH).
Veranlasst der Vermieter durch eine
schuldhafte Vertragsverletzung die fristlose
Kündigung des Mieters, ist er diesem zum
Ersatz des daraus entstehenden Schadens
verpflichtet. Der zu ersetzende Schaden
umfasst auch die Kosten für die Beschaffung
von Ersatzräumen. Eine etwaige
Mietzinsdifferenz ist auszugleichen (OLG
Düsseldorf).
Ist die Wohnung mit einem ganz
erheblichen Mangel behaftet und ist der
Vermieter nicht bereit, den Mangel zu
beseitigen, kann der Mieter fristlos
kündigen. Er muss sich nicht ständig auf
Behelfsmaßnahmen, die zur endgültigen
Mängelbeseitigung ungeeignet sind,
verweisen lassen (LG Zwickau).
Droht der Sohn des Vermieters dem Mieter
körperliche Gewalt an, kann der Mieter den
Mietvertrag fristlos kündigen (LG Hannover).
berechtigt den Vermieter zur fristlosen
Kündigung wegen schuldhafter
Vertragspflichtverletzung (LG München).
Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen
Kündigung in eine ordentliche Kündigung ist
eventuell dann möglich, wenn aus der
Erklärung der fristlosen Kündigung hervorgeht,
dass die Kündigung hilfsweise als ordentliche
gelten soll (LG Augsburg 7 S 3658/99 WM
2001, 359).
Vom Mieter nicht zu verantwortender
erheblicher Schimmelpilzbefall und die
Durchfeuchtung wesentlicher Wohnräume
berechtigen zur fristlosen Kündigung wegen
Gesundheitsgefährdung (AG Köln)
Eine fristlose Kündigung wegen
Zahlungsverzuges wird erst dann
unwirksam, wenn der Mieter die
Rückstände innerhalb der gesetzlichen
zweimonatigen Schonfrist vollständig bis
zum letzten Cent getilgt hat (AG
Dortmund).
Nach fristloser Kündigung des
Wohnungsmietvertrags wegen
Zahlungsverzuges ist der Vermieter nicht
berechtigt, die Versorgung der früheren
Mieträume mit Wärme, Wasser oder Energie
zurückzuhalten, um die Leistung der
Zahlungsrückstände durchzusetzen. Die
Belieferungen können aber an die
Vorauszahlung eines kostendeckenden
Geldbetrages gebunden werden. (AG
Melsungen)
Abwendung einer Kündigung wegen
Zahlungsverzugs durch Aufrechnung
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB liegt ein
berechtigender wichtiger Grund für eine
fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter für
zwei aufeinanderfolgende Termine mit der
Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der
Miete in Verzug ist.
Der Mieter kann die Kündigung dadurch
abwenden, dass er spätestens bis zum Ablauf
von zwei Monaten nach Zustellung der vom
Vermieter eingereichten Räumungsklage den
Rückstand ausgleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2
BGB). Der Mieter muss aber mindestens so
viel zahlen, so hoch auch der
Zahlungsrückstand ist. Nur ein geringer Betrag
reicht nicht aus, um die Kündigung
abzuwenden. BGH
Kündigt der Vermieter wegen Mietschulden
fristlos und hilfsweise auch fristgerecht, lässt
der fristgemäße Ausgleich der Rückstände zwar
die fristlose Kündigung unwirksam werden,
nicht aber auch ohne weiteres die fristgemäße
Kündigung. Hier muss geprüft werden, wie weit
der Mieter ein Verschulden an den
Zahlungsrückständen hat.
Fristlos bedeutet, dass der Mieter sofort
ausziehen muss. Fristgerecht, die
Kündigungsfrist muss eingehalten werden.
Folgende Voraussetzungen müssen
vorliegen:
Der Mieter muss für zwei aufeinanderfolgende
Zahlungstage mit der Entrichtung der Miete
oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete
im Verzug sein. Nicht unerheblich ist die
rückständige Miete dann, wenn er die Miete für
einen Monat übersteigt.
oder
Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über
mehr als zwei Termine erstreckt, mit der
Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in
Verzug gekommen, der die Miete für zwei
Monate übersteigt.
RECHT - GESETZE - SOZIALES
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