Kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzuges, reicht es aus, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete benennt.

Fristlose Kündigung durch den Mieter

Kündigt der Mieter berechtigerweise fristlos, muss der Vermieter dem Mieter Schäden ersetzen. Der zu ersetzende Schaden umfasst auch die Kosten für die Beschaffung von Ersatzraum. Eine mögliche Mietzinsdifferenz muss der Vermieter auszugleichen. Ist die Wohnung mit einem ganz erheblichen Mangel behaftet und ist der Vermieter nicht bereit, den Mangel zu beseitigen, kann der Mieter fristlos kündigen. Er muss sich nicht ständig Maßnahmen ergreifen, die zur Mängelbeseitigung ungeeignet sind, verweisen lassen. Droht der Sohn des Vermieters dem Mieter körperliche Gewalt an, kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen (LG Hannover). Erheblicher Schimmelpilzbefall und die Durchfeuchtung wesentlicher Wohnräume berechtigen zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung, wenn dem Mieter kein Verschulden trifft. Nach fristloser Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzuges ist der Vermieter nicht berechtigt, die Versorgung mit Wärme, Wasser oder Energie zurückzuhalten, um die Zahlung der Rückstände durchzusetzen. Die Belieferungen können aber an die Vorauszahlung eines kostendeckenden Geldbetrages gebunden werden.

Kündigung Mietvertrag wegen Mietschulden

Kündigt der Vermieter wegen Mietschulden fristlos und hilfsweise auch fristgerecht, lässt der fristgemäße Ausgleich der Rückstände zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht aber auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Hier muss geprüft werden, wie weit der Mieter ein Verschulden an den Zahlungsrückständen hat. Fristlos bedeutet, dass der Mieter sofort ausziehen muss. Fristgerecht, die Kündigungsfrist muss eingehalten werden.

Folgende Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung müssen vorliegen:

• Der Mieter muss für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstage mit der Zahlung der Miete oder eines Teils der Miete im Verzug sein. oder • Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der die Miete für zwei Monate übersteigt. • Die Nichtzahlung der Mietkaution berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung.

Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Aufrechnung

Der Mieter kann die Kündigung dadurch abwenden, dass er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der vom Vermieter eingereichten Räumungsklage den Rückstand ausgleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Der Mieter muss aber mindestens so viel zahlen, so hoch auch der Zahlungsrückstand ist. Nur ein geringer Betrag reicht nicht aus, um die Kündigung abzuwenden.