Sind die angekündigten Maßnahmen für den
Mieter unzumutbar, zum Beispiel wegen der
Bauarbeiten selbst (Lärm und Schmutz) oder
wegen der baulichen Folgen, der zu
erwartenden Mieterhöhung, kann er der
Modernisierung widersprechen. Er braucht die
Arbeiten nicht zu dulden und die Handwerker
nicht in die Wohnung lassen (OLG Stuttgart).
Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht
zu, so darf der Vermieter nicht einfach mit der
Maßnahme beginnen oder kündigen. Er muss
dann auf Duldung klagen, dann entscheidet
das Gericht, ob modernisiert werden darf.
(Bezirksgericht Potsdam).
Die Folge einer
Modernisierungsmaßnahme ist
das Recht zur Erhöhung der Miete.
Der Mieter hat bei einer vorgesehenen
Modernisierung ein spezielles
Kündigungsrecht. Er darf bis zum Ende des
nächsten Monats, der dem Erhalt der
Mitteilung folgt, zum Ende des wiederum
nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs.3
BGB).
Fallen Instandsetzung und Modernisierung
zusammen (z.B. bei Ersatz verrotteter
einfachverglaster Fenster durch
Isolierglasfenster) müssen die Kosten für die
fällige Instandsetzung von den Gesamtkosten
abgezogen werden.
Die Ankündigung muss der Vermieter auch
dann vornehmen, wenn er eine anschließende
Mieterhöhung wegen der Modernisierung nicht
beabsichtigt.
Wenn der angekündigte
Modernisierungsbetrag wegen zusätzlicher
Renovierungskosten um mehr als zehn
Prozent höher ist, darf die Mieterhöhung erst
nach sechs Monaten erfolgen.
Der Mieter kann vom Vermieter die
Erstattung der Aufwendungen (auch der
notwendigen Arbeitszeit) verlangen, die
ihm eventuell durch die Instandsetzungs-
und Modernisierungsmaßnahmen
entstanden sind.
Sie kann auch erfolgen, wenn außerhalb
der Wohnung Baumaßnahmen erfolgen.
Durch die Baumaßnahme müssen aber,
entweder die Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert oder der Gebrauchswert nachhaltig
erhöht werden oder die Verbesserungen
müssen auf Umständen beruhen, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat oder sie
müssen zur nachhaltigen Einsparung von
Heizenergie oder Wasser führen.
Die Mieterhöhung darf höchstens Prozent der
Gesamtkosten auf die Jahresmiete betragen.
Sind diese Voraussetzungen nicht
gegeben, so besteht auch kein Recht des
Vermieters, die Kosten umzulegen.
Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der
Einbau von Wasserzählern, sind auch
Modernisierungsmaßnahmen.
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann
die Miete unabhängig davon auch auf einmal
um mehr als die üblichen 15 Prozent erhöht
werden. Hierbei zählt nämlich die
Kappungsgrenze nicht. Dass eben die Miete
alle 3 Jahre nur um 10 oder 15 Prozent
steigen darf. (Je nach Bundesland)
Werden Gaseinzelöfen durch eine
Zentralheizung ersetzt, liegt eine
Wohnwertverbesserung vor, die den Vermieter
zu einer Mieterhöhung berechtigt (LG
Frankfurt/Main).
Will der Vermieter die Mietwohnung des
Mieters modernisieren, muss er das
mindestens 2 Monate vorher ankündigen.
Er muss ihm genau mitteilen, wann die
Arbeiten beginnen sollen, welche Arbeiten
durchgeführt werden und was für ein Ausmaß
das für den Mieter haben wird.
Und er muss auch mitteilen, wie hoch die
Mieterhöhung sein wird. (LG Hamburg).
Modernisierungen sind zum Beispiel
Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung.
Eine Wohnwertverbesserung ist gegeben,
wenn das Wohnen sicherer, gesünder,
bequemer oder angenehmer für den Mieter
wird.
(LG Karlsruhe).
Modernisierungen können auch
Energiesparmaßnahmen sein, zum Beispiel
eine wesentliche Verbesserung der
Wärmedämmung oder der Einbau einer
sparsameren Heizanlage.
Der Vermieter muss aber nachweisen, dass
tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von
Heizenergie erreicht wird (LG Bückeburg).
RECHT - GESETZE - SOZIALES
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