Mieterhöhung wegen Modernisierung

Sind die angekündigten Maßnahmen für den Mieter unzumutbar, zum Beispiel wegen der Bauarbeiten selbst (Lärm und Schmutz) oder wegen der baulichen Folgen, der zu erwartenden Mieterhöhung, kann er der Modernisierung widersprechen. Er braucht die Arbeiten nicht zu dulden und die Handwerker nicht in die Wohnung lassen (OLG Stuttgart). Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht zu, so darf der Vermieter nicht einfach mit der Maßnahme beginnen oder kündigen. Er muss dann auf Duldung klagen, dann entscheidet das Gericht, ob modernisiert werden darf. (Bezirksgericht Potsdam).

Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der Miete.

Der Mieter hat bei einer vorgesehenen Modernisierung ein spezielles Kündigungsrecht. Er darf bis zum Ende des nächsten Monats, der dem Erhalt der Mitteilung folgt, zum Ende des wiederum nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs.3 BGB). Fallen Instandsetzung und Modernisierung zusammen (z.B. bei Ersatz verrotteter einfachverglaster Fenster durch Isolierglasfenster) müssen die Kosten für die fällige Instandsetzung von den Gesamtkosten abgezogen werden. Die Ankündigung muss der Vermieter auch dann vornehmen, wenn er eine anschließende Mieterhöhung wegen der Modernisierung nicht beabsichtigt. Wenn der angekündigte Modernisierungsbetrag wegen zusätzlicher Renovierungskosten um mehr als zehn Prozent höher ist, darf die Mieterhöhung erst nach sechs Monaten erfolgen. Der Mieter kann vom Vermieter die Erstattung der Aufwendungen (auch der notwendigen Arbeitszeit) verlangen, die ihm eventuell durch die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind.

Sie kann auch erfolgen, wenn außerhalb der Wohnung Baumaßnahmen erfolgen.

Durch die Baumaßnahme müssen aber, entweder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder der Gebrauchswert nachhaltig erhöht werden oder die Verbesserungen müssen auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat oder sie müssen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen. Die Mieterhöhung darf höchstens Prozent der Gesamtkosten auf die Jahresmiete betragen. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so besteht auch kein Recht des Vermieters, die Kosten umzulegen. Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von Wasserzählern, sind auch Modernisierungsmaßnahmen. Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete unabhängig davon auch auf einmal um mehr als die üblichen 15 Prozent erhöht werden. Hierbei zählt nämlich die Kappungsgrenze nicht. Dass eben die Miete alle 3 Jahre nur um 10 oder 15 Prozent steigen darf. (Je nach Bundesland)

Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, liegt eine Wohnwertverbesserung vor, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt (LG Frankfurt/Main). Will der Vermieter die Mietwohnung des Mieters modernisieren, muss er das mindestens 2 Monate vorher ankündigen. Er muss ihm genau mitteilen, wann die Arbeiten beginnen sollen, welche Arbeiten durchgeführt werden und was für ein Ausmaß das für den Mieter haben wird. Und er muss auch mitteilen, wie hoch die Mieterhöhung sein wird. (LG Hamburg). Modernisierungen sind zum Beispiel Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung. Eine Wohnwertverbesserung ist gegeben, wenn das Wohnen sicherer, gesünder, bequemer oder angenehmer für den Mieter wird. (LG Karlsruhe). Modernisierungen können auch Energiesparmaßnahmen sein, zum Beispiel eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung oder der Einbau einer sparsameren Heizanlage. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie erreicht wird (LG Bückeburg).