Mieterhöhung wegen Modernisierung, Widerspruch durch Mieter

Sind die angekündigten Maßnahmen für den Mieter unzumutbar, zum Beispiel wegen der Bauarbeiten selbst (Lärm und Schmutz) oder wegen der baulichen Folgen, der zu erwartenden Mieterhöhung, kann er der Modernisierung widersprechen. Er braucht die Arbeiten nicht zu dulden und die Handwerker nicht in die Wohnung lassen. Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht zu, so darf der Vermieter nicht einfach mit der Maßnahme beginnen oder kündigen. Er muss dann auf Duldung klagen, dann entscheidet das Gericht, ob modernisiert werden darf.

Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur

Mieterhöhung

Der Mieter hat bei einer vorgesehenen Modernisierung ein spezielles Kündigungsrecht. Er darf bis zum Ende des nächsten Monats, der dem Erhalt der Mitteilung folgt, zum Ende des wiederum nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs.3 BGB). Die Bekanntgabe einer Modernisierung muss der Vermieter auch dann vornehmen, wenn er die Miete anschließend nicht erhöhen will. Der Mieter kann vom Vermieter die Erstattung der Aufwendungen (z.B. Arbeitszeit) verlangen, die ihm möglicherweise durch die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind.

Durch Baumaßnahmen müssen:

• entweder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert • oder der Gebrauchswert erhöht werden • oder sie müssen zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen. Die Mieterhöhung darf höchstens 8 Prozent der Gesamtkosten auf die Jahresmiete betragen. Ist keine der Voraussetzungen gegeben, hat der Vermieter kein Recht, die Kosten auf Mieter umzulegen.

Beispiele Modernisierung Mietwohnung:

• Wärmedämmung von Fassaden • Einbau von Isolierglasfenstern • Einbau dosierbarer Spülkästen • Einbau von Wasserzählern • Installation einer Solaranlage • Erhöhung des Trittschallschutzes • Modernisierung eines Bads oder Toilette • Einbau eines Aufzugs • Anlegen von Grünanlagen • Ausbau von Dachgeschoss und Keller • Aufstockung des Gebäudes

Werden Gaseinzelöfen gegen eine Zentralheizung ersetzt, liegt eine Wohnwertverbesserung vor, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt. Will der Vermieter die eine Mietwohnung modernisieren, muss er das dem Mieter mindestens 2 Monate vorher ankündigen. Er muss dem Mieter mitteilen, wann die Modernsierung beginnen soll, was genau an Arbeiten durchgeführt wird und mit was für eventuelle Einschränkungen der Mieter rechnen muss. Und natürlich muss ihm auch mitteilen, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen wird.

Modernisierungen sind:

Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung. Eine Wohnwertverbesserung ist gegeben, wenn das Wohnen sicherer, gesünder, bequemer oder angenehmer für den Mieter wird. Modernisierungen können auch Energiesparmaßnahmen sein, zum Beispiel eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung oder der Einbau einer sparsameren Heizanlage. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie erreicht wird.

Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von Wasserzählern, sind auch Modernisierungsmaßnahmen. Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung kann die Miete auch um als die üblichen 15 Prozent erhöht werden. Hierbei zählt nämlich die Kappungsgrenze nicht. Die besagt, dass die Miete alle 3 Jahre nur um 10 oder 15 Prozent steigen darf. (Je nach Bundesland)