Sind die angekündigten Maßnahmen für den
Mieter unzumutbar, zum Beispiel wegen der
Bauarbeiten selbst (Lärm und Schmutz) oder
wegen der baulichen Folgen, der zu erwartenden
Mieterhöhung, kann er der Modernisierung
widersprechen. Er braucht die Arbeiten nicht zu
dulden und die Handwerker nicht in die Wohnung
lassen (OLG Stuttgart).
Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht zu, so
darf der Vermieter nicht einfach mit der
Maßnahme beginnen oder kündigen. Er muss
dann auf Duldung klagen, dann entscheidet das
Gericht, ob modernisiert werden darf.
(Bezirksgericht Potsdam).
Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist
das Recht zur Erhöhung der Miete.
Der Mieter hat bei einer vorgesehenen
Modernisierung ein spezielles Kündigungsrecht.
Er darf bis zum Ende des nächsten Monats, der
dem Erhalt der Mitteilung folgt, zum Ende des
wiederum nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs.3
BGB).
Fallen Instandsetzung und Modernisierung
zusammen (z.B. bei Ersatz verrotteter
einfachverglaster Fenster durch Isolierglasfenster)
müssen die Kosten für die fällige Instandsetzung
von den Gesamtkosten abgezogen werden.
Die Ankündigung muss der Vermieter auch dann
vornehmen, wenn er eine anschließende
Mieterhöhung wegen der Modernisierung nicht
beabsichtigt.
Wenn der angekündigte Modernisierungsbetrag
wegen zusätzlicher Renovierungskosten um mehr
als zehn Prozent höher ist, darf die Mieterhöhung
erst nach sechs Monaten erfolgen.
Der Mieter kann vom Vermieter die Erstattung
der Aufwendungen (auch der notwendigen
Arbeitszeit) verlangen, die ihm eventuell durch
die Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind.
Sie kann auch erfolgen, wenn außerhalb
der Wohnung Baumaßnahmen erfolgen.
Durch die Baumaßnahme müssen aber, entweder
die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder
der Gebrauchswert nachhaltig erhöht werden oder
die Verbesserungen müssen auf Umständen
beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
oder sie müssen zur nachhaltigen Einsparung von
Heizenergie oder Wasser führen.
Die Mieterhöhung darf höchstens Prozent der
Gesamtkosten auf die Jahresmiete betragen.
Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so
besteht auch kein Recht des Vermieters, die
Kosten umzulegen.
Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung
ersetzt, liegt eine Wohnwertverbesserung vor, die
den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt
(LG Frankfurt/Main).
Will der Vermieter die Mietwohnung des Mieters
modernisieren, muss er das mindestens 2 Monate
vorher ankündigen.
Er muss ihm genau mitteilen, wann die Arbeiten
beginnen sollen, welche Arbeiten durchgeführt
werden und was für ein Ausmaß das für den
Mieter haben wird.
Und er muss auch mitteilen, wie hoch die
Mieterhöhung sein wird. (LG Hamburg).
Modernisierungen sind zum Beispiel
Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung. Eine
Wohnwertverbesserung ist gegeben, wenn das
Wohnen sicherer, gesünder, bequemer oder
angenehmer für den Mieter wird.
(LG Karlsruhe).
Modernisierungen können auch
Energiesparmaßnahmen sein, zum Beispiel eine
wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung
oder der Einbau einer sparsameren Heizanlage.
Der Vermieter muss aber nachweisen, dass
tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von
Heizenergie erreicht wird (LG Bückeburg).
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