Sind die angekündigten Maßnahmen für den
Mieter unzumutbar, zum Beispiel wegen der
Bauarbeiten selbst (Lärm und Schmutz) oder
wegen der baulichen Folgen, der zu erwartenden
Mieterhöhung, kann er der Modernisierung
widersprechen. Er braucht die Arbeiten nicht zu
dulden und die Handwerker nicht in die Wohnung
lassen.
Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht zu, so
darf der Vermieter nicht einfach mit der Maßnahme
beginnen oder kündigen. Er muss dann auf
Duldung klagen, dann entscheidet das Gericht, ob
modernisiert werden darf.
Die Folge einer
Modernisierungsmaßnahme
ist das Recht zur
Mieterhöhung
Der Mieter hat bei einer vorgesehenen
Modernisierung ein spezielles Kündigungsrecht. Er
darf bis zum Ende des nächsten Monats, der dem
Erhalt der Mitteilung folgt, zum Ende des wiederum
nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs.3 BGB).
Die Ankündigung einer Modernisierung muss der
Vermieter auch dann vornehmen, wenn er eine
anschließende Mieterhöhung wegen der
Modernisierung nicht beabsichtigt.
Der Mieter kann vom Vermieter die Erstattung der
Aufwendungen (z.B. Arbeitszeit) verlangen, die ihm
eventuell durch die Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind.
Durch Baumaßnahmen müssen:
•
entweder die Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert
•
oder der Gebrauchswert nachhaltig erhöht
werden
•
oder die Verbesserungen müssen auf
Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu
vertreten hat
•
oder sie müssen zur nachhaltigen Einsparung
von Heizenergie oder Wasser führen.
Die Mieterhöhung darf höchstens 8 Prozent der
Gesamtkosten auf die Jahresmiete betragen.
Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so
besteht auch kein Recht des Vermieters, die
Kosten umzulegen.
Beispiele Modernisierung
Mietwohnung:
•
Wärmedämmung von Fassaden
•
Einsatz von Isolierglasfenstern
•
Einbau dosierbarer Spülkästen
•
Einbau von Wasserzählern
•
Installation einer Solaranlage
•
Erhöhung des Trittschallschutzes
•
Modernisierung eines Bads
•
Einbau eines Aufzugs
•
Anlegen von Grünanlagen
•
Ausbau von Dachgeschoss und Keller
•
Aufstockung des Gebäudes
Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung
ersetzt, liegt eine Wohnwertverbesserung vor, die
den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt.
Will der Vermieter die Mietwohnung des Mieters
modernisieren, muss er das mindestens 2 Monate
vorher ankündigen.
Er muss ihm genau mitteilen, wann die Arbeiten
beginnen sollen, welche Arbeiten durchgeführt
werden und was für ein Ausmaß das für den
Mieter haben wird.
Und er muss auch mitteilen, wie hoch die
Mieterhöhung sein wird.
Modernisierungen sind:
Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung. Eine
Wohnwertverbesserung ist gegeben, wenn das
Wohnen sicherer, gesünder, bequemer oder
angenehmer für den Mieter wird.
Modernisierungen können auch
Energiesparmaßnahmen sein, zum Beispiel eine
wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung
oder der Einbau einer sparsameren Heizanlage.
Der Vermieter muss aber nachweisen, dass
tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von
Heizenergie erreicht wird.
Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau
von Wasserzählern, sind auch
Modernisierungsmaßnahmen.
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann die
Miete unabhängig davon auch auf einmal um mehr
als die üblichen 15 Prozent erhöht werden. Hierbei
zählt nämlich die Kappungsgrenze nicht. Dass eben
die Miete alle 3 Jahre nur um 10 oder 15 Prozent
steigen darf. (Je nach Bundesland)
Mieterhöhung wegen
Modernisierung
Widerspruch Mieterhöhung
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