Gibt es im Haus auch Gewerberäume, muss der
Vermieter beachten, dass diese mitunter höhere
Kosten verursachen. Er muss diese Kosten
vorher herausrechnen.
Nur tatsächlich entstanden Kosten dürfen
abgerechnet werden. Haben z. B. die Mieter
selbst die Hausreinigung übernommen, dürfen
diese nicht abgerechnet werden.
Hat der Vermieter aber selbst bestimmte Arbeiten
vorgenommen, darf er diese Kosten abrechnen,
als ob es Dritte getan hätten. Das könnte
Gartenpflege sein aber auch
Hausmeisterarbeiten. Allerdings darf er dabei
keine Mehrwertsteuer berechnen.
Der Abrechnungszeitraum muss immer 12
Monate betragen. Und die Abrechnungsfrist
beträgt 10 Monate. Ansonsten kann der Mieter
die Nebenkostenabrechnung einklagen oder
auch die laufenden Vorauszahlungen
einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt.
Der Mieter hat eine angemessene Zeit zur
Verfügung, um die Abrechnung der
Nebenkosten zu prüfen. Angemessen sind
hierfür 4 Wochen.
Muss der Mieter laut der etwas nachzahlen, hat
er 30 Tage Zeit. Danach kann der Vermieter ihn
abmahnen und auch Schuldzinsen berechnen.
Das aber auch nur, wenn die Abrechnung
ordnungsgemäß ist.
Die gerichtliche Durchsetzung von
Nebenkostennachforderungen
Zuständig für die Entscheidung über eine
Nebenkostenforderung ist das Amtsgericht, in
dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, § 29 a
ZPO.
Da die Nachforderung in der Regel unter dem
Betrag von 750 Euro liegt, ist eine Berufung
meistens nicht möglich..
Widerspruch
Widerspruch gegen die Abrechnung kann der
Mieter bis zum Ablauf eines Jahres nach Zugang
einlegen (§ 556 Abs.3 Satz 5 BGB).
Stellt sich heraus, dass Betriebskosten
unberechtigt berechnet worden sind, kann der
Mieter die Abrechnung zurückweisen.
Verjährung
Zwölf Monate nach dem Ende des
Abrechnungszeitraumes müssen alle
Forderungen des Vermieters gestellt sein. Später
sind Nachforderungen nicht mehr möglich. Das
ist in § 556 BGB geregelt.
Vermieter korrigiert Abrechnung
Es ist anerkannt, dass der Vermieter berechtigt
sein kann, auch eine vorbehaltlos erstellte
Nebenkostenabrechnung zu korrigieren, sofern
die Nachberechnung auf Umständen beruht, die
er bei Abrechnungserstellung nicht vorhersehen
konnte (LG Berlin,für die Nachveranlagung der
Grundsteuer).
Der Vermieter muss zwar innerhalb von 12
Monaten abrechnen, kann aber in
Ausnahmefällen auch korrigieren oder
nachfordern, wenn er die verspätete Abrechnung
nicht selbst zu vertreten hat.
Kopien der Nebenkostenabrechnung muss der
Vermieter zusenden, kann dafür aber
Kostenersatz verlangen
Auch bei preisfreiem Wohnraum muss der
Vermieter seinem Mieter die einzelnen Belege
zuschicken. Er muss aber vorher mitteilen, dass
er für die Kopien Kostenersatz verlangen wird.
Die meisten Mieter zahlen monatlich
Vorauszahlungen mit der Miete. Steht für den
Vermieter fest, in welcher Höhe die diese
innerhalb eines Jahres liegen, muss er mit dem
Mieter abrechnen.
Dazu werden in der Nebenkostenabrechnung die
tatsächlichen Kosten den Vorauszahlunen
gegenübergestellt. Diese muss der Vermieter dann
miteinander verrechnen.
Es gibt aber auch die Nebenkostenpauschale. Bei
der Pauschale sind mit der Zahlung eines
monatlichen Betrags die Betriebskosten bezahlt.
Es kann hier weder vom Vermieter etwas
nachgefordert werden, noch kann der Mieter
etwas zurückfordern. Eine Abrechnung gibt es bei
einer vereinbarten Nebenkostenpauschale nicht.
Ausgenommen von der Pauschale sind die
Heizkosten. Denn diese sind per Gesetz nach
Verbrauch abzurechnen.
Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich, klar
und verständlich sein. Der Abrechnungszeitraum
muss genau benannt sein.
Es müssen die Gesamtkosten des Hauses, der
Verteilerschlüssel und die sich daraus
ergebenene Einzelabrechnung aufgelistet sein.
Die Anforderungen an eine
Betriebskostenabrechnung
genaue Bezeichnung des Objektes,
genaue Angabe der Abrechnungsperiode,
genaue Angabe des Abrechnungszeitraums
Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach
Kostenarten
(gemäß Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 II.
Berechnungsverordnung),
Angabe des Verteilerschlüssels,
Ausweisung des auf den Mieter entfallenden
Nebenkostenanteils,
Angabe der auf den Mieter entfallenden
Gesamtbelastung aller
Nebenkosten,
Mitteilung der geleisteten Vorauszahlungen,
Bekanntgabe der Nachzahlung/des Guthabens.
Wenn der Vermieter weitere Betriebskostenkosten
umlegen
möchte, die unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen,
muss er diese
extra nennen. Zum Beispiel die Wartung von
Dunstabzugshauben
oder Rauchmeldern.
Einsichtsrecht des Mieters in die
Abrechnungsunterlagen
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die
Einsicht in die Originalunterlagen der Abrechnung
zu gewähren. Er kann den Mieter nicht auf
eingescannte Daten noch auf Unterlagen bei dem
Rechnungsaussteller verweisen. AG Hamburg
Hat ein Mieter mehrere Jahre keine schriftliche
Abrechnung über die Nebenkosten vom Vermieter
verlangt und stimmt er auch noch einer Erhöhung
der monatlichen Vorauszahlungen zu, dann verliert
er den Anspruch auf die Endabrechnung – und
damit auch das Recht auf eventuelle
Rückerstattung von zu viel gezahlten
Vorauszahlungen. (Landgericht)
Liegt keine nachprüfbare Abrechnung vor, darf ein
Mieter die geforderte Nachzahlung verweigern
(BGH).
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