Sind im Haus auch Gewerberäume, muss der Vermieter beachten, dass diese Räume eventuell höhere Kosten verursachen. Er muss diese Kosten vorher herausrechnen. Nur tatsächlich entstanden Kosten dürfen abgerechnet werden. Haben z. B. die Mieter selbst die Hausreinigung übernommen, dürfen diese nicht abgerechnet werden. Hat der Vermieter aber selbst bestimmte Arbeiten vorgenommen, darf er diese Kosten abrechnen, als ob es Dritte getan hätten. Das könnte Gartenpflege sein aber auch Hausmeisterarbeiten. Allerdings darf er dabei keine Mehrwertsteuer berechnen. Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate betragen. Ansonsten kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung einklagen oder auch die laufenden Vorauszahlungen einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt. Der Mieter hat eine angemessene Zeit zur Verfügung, um die Abrechnung der Nebenkosten zu prüfen. Angemessen sind hierfür 4 Wochen. Muss der Mieter etwas nachzahlen, hat er 30 Tage Zeit. Danach kann der Vermieter ihn abmahnen und auch Schuldzinsen berechnen. Das aber auch nur, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß ist.

Die gerichtliche Durchsetzung von

Nebenkostennachforderungen

Für Streitigkeiten über Nebenkostenforderungen ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, § 29 a ZPO. Da die Nachforderung in der Regel unter dem Betrag von 750 Euro liegt, ist eine Berufung meistens nicht möglich.

Widerspruch

Widerspruch gegen eine Nebenkostenabrechnung kann der Mieter bis zum Ablauf eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung einlegen. Stellt sich heraus, dass Betriebskosten unberechtigt berechnet worden sind, kann der Mieter die Abrechnung zurückweisen. Verjährung Zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes müssen Vermieter ihre eventuellen Nachforderungen stellen. Später ist es nicht mehr möglich. § 556 BGB.

Vermieter korrigiert Abrechnung

Der Vermieter kann berechtigt sein, auch eine vorbehaltlos erstellte Nebenkostenabrechnung zu berichtigen, wenn die Nachberechnung auf Umständen beruht, die er bei Abrechnungserstellung nicht vorhersehen konnte ( bspw.für die Nachveranlagung der Grundsteuer). Der Vermieter muss zwar innerhalb von 12 Monaten abrechnen, kann aber in Ausnahmefällen auch korrigieren oder nachfordern, wenn er die verspätete Abrechnung nicht selbst zu vertreten hat. Kopien der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter zusenden, kann dafür aber Kostenersatz verlangen Auch bei preisfreiem Wohnraum muss der Vermieter seinem Mieter die einzelnen Belege zuschicken. Er muss aber vorher mitteilen, dass er für die Kopien Kostenersatz verlangen wird.
Die meisten Mieter zahlen monatlich Vorauszahlungen mit der Miete. Der Vermieter muss mit dem Mieter einmal jährlich abrechnen. Dazu werden in der Nebenkostenabrechnung die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlunen gegenübergestellt. Diese muss der Vermieter dann miteinander verrechnen. Es gibt aber auch die Nebenkostenpauschale. Bei der Pauschale sind mit der Zahlung eines monatlichen Betrags die Nebenlosten bezahlt. Es kann hier vom Vermieter nichts nachgefordert werden, auch kann der Mieter nichts zurückfordern. Eine Abrechnung gibt es bei einer vereinbarten Nebenkostenpauschale nicht. Ausgenommen von der Pauschale sind die Heizkosten. Denn diese sind immer zu einem bestimmten Teil nach Verbrauch abzurechnen. Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich, klar und verständlich sein. Der Abrechnungszeitraum muss genau benannt sein.

Es müssen die gesamten Kosten des Hauses, der

Verteilerschlüssel und die Einzelabrechnungen, die sich

daraus ergeben, aufgelistet sein.

Die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung

genaue Bezeichnung des Objektes, genaue Angabe der Abrechnungsperiode, genaue Angabe des Abrechnungszeitraums Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach Kostenarten Angabe des Verteilerschlüssels, der Nebenkostenanteil jeder Mietpartei und die Gesamtkosten, die gezahlten Vorauszahlungen, die Höhe der Nachzahlung/des Guthabens. Wenn der Vermieter weitere Betriebskosten umlegen möchte, die unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen, muss er diese extra angeben.

Einsichtsrecht des Mieters in die

Abrechnungsunterlagen

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Originalunterlagen zu gewähren. Er kann den Mieter nicht auf eingescannte Daten noch auf Unterlagen bei dem Rechnungsaussteller verweisen. Hat ein Mieter mehrere Jahre keine schriftliche Abrechnung über die Nebenkosten vom Vermieter verlangt und stimmt er auch noch einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zu, dann verliert er den Anspruch auf die Endabrechnung – und damit auch das Recht auf eventuelle Rückerstattung von zu viel gezahlten Vorauszahlungen. Liegt keine nachprüfbare Abrechnung vor, darf ein Mieter die geforderte Nachzahlung verweigern.
Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung

Abrechnung über die Nebenkosten und Abrechnungsfrist

Anforderung Abrechnungsbelege
Abnahmeprotokoll Abrechnungsfrist Nebenkosten Abnutzung gewöhnlicher Gebrauch Auszug vor Mietende Abstandszahlung Küche Ablesetermin Heizung Besichtigungsrecht Vermieter Besuchsrecht Mieter Betriebskosten Bleigehalt im Wasser duschen nachts Definition besenrein Dübellöcher entfernen Definition Warmmiete Erhöhung der Vorauszahlungen Erhöhung Grundsteuer Erlaubnis Untervermietung Feuchtigkeit Wohnung fristlose Kündigung grillen auf dem Balkon Gewerberaum Renovierung gemeinsamer Mietvertrag Hausmeisterkosten Instandhaltung Vermieter Kündigung Eigenbedarf Katzenhaltung Mietvertrag Kündigung Zeitmietvertrag Kündigung Staffelmietvertrag Kündigungsverzicht Mietvertrag Laminatboden Zustimmung Lebenspartner im Mietvertrag Lärmbelästigung Nachbarn Mängel Mietwohnung Mietzahlung Abbuchung Mietminderung Schimmel Mietminderung Badewanne Mietminderung Balkon Mietminderung Heizung Mietminderung Wohnung Mietminderung Graffiti Mietbürgschaft Maklerkosten Modernisierung Wohnung Müllgebühren Mietminderung Toilette Mietminderung Hundegebell Mieterhöhung Vergleichswohnungen Mietminderung wegen Terrasse Mietvertrag Hausordnung Mietvertrag Parkplatz Mietminderung Fogging Nebenkosten Wohnfläche Nebenkostenabrechnung Nebenkosten Dachrinne Nachmieterklausel Nebenkosten Gartenpflege Parkettboden Schadensersatz Recht auf Antenne Ruhestörung durch Kinderlärm Reparatur Einbauküche Rückzahlung Nebenkosten Renovierungsklauseln Rückzahlung Mietkaution Schneefegen Hausordnung Schadensersatz Raucher Stromkosten Vermieter Treppenhausreinigung undichte Fenster Ungezieferbekämpfung Verschleiß Teppichboden Wohnfläche im Mietvertrag wie viele Haustürschlüssel
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Sind im Haus auch Gewerberäume, muss der Vermieter beachten, dass diese Räume eventuell höhere Kosten verursachen. Er muss diese Kosten vorher herausrechnen. Nur tatsächlich entstanden Kosten dürfen abgerechnet werden. Haben z. B. die Mieter selbst die Hausreinigung übernommen, dürfen diese nicht abgerechnet werden. Hat der Vermieter aber selbst bestimmte Arbeiten vorgenommen, darf er diese Kosten abrechnen, als ob es Dritte getan hätten. Das könnte Gartenpflege sein aber auch Hausmeisterarbeiten. Allerdings darf er dabei keine Mehrwertsteuer berechnen. Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate betragen. Ansonsten kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung einklagen oder auch die laufenden Vorauszahlungen einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt. Der Mieter hat eine angemessene Zeit zur Verfügung, um die Abrechnung der Nebenkosten zu prüfen. Angemessen sind hierfür 4 Wochen. Muss der Mieter etwas nachzahlen, hat er 30 Tage Zeit. Danach kann der Vermieter ihn abmahnen und auch Schuldzinsen berechnen. Das aber auch nur, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß ist.

Die gerichtliche Durchsetzung von

Nebenkostennachforderungen

Für Streitigkeiten über Nebenkostenforderungen ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet, § 29 a ZPO. Da die Nachforderung in der Regel unter dem Betrag von 750 Euro liegt, ist eine Berufung meistens nicht möglich.

Widerspruch

Widerspruch gegen eine Nebenkostenabrechnung kann der Mieter bis zum Ablauf eines Jahres nach Erhalt der Abrechnung einlegen. Stellt sich heraus, dass Betriebskosten unberechtigt berechnet worden sind, kann der Mieter die Abrechnung zurückweisen. Verjährung Zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes müssen Vermieter ihre eventuellen Nachforderungen stellen. Später ist es nicht mehr möglich. § 556 BGB.

Vermieter korrigiert Abrechnung

Der Vermieter kann berechtigt sein, auch eine vorbehaltlos erstellte Nebenkostenabrechnung zu berichtigen, wenn die Nachberechnung auf Umständen beruht, die er bei Abrechnungserstellung nicht vorhersehen konnte ( bspw.für die Nachveranlagung der Grundsteuer). Der Vermieter muss zwar innerhalb von 12 Monaten abrechnen, kann aber in Ausnahmefällen auch korrigieren oder nachfordern, wenn er die verspätete Abrechnung nicht selbst zu vertreten hat. Kopien der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter zusenden, kann dafür aber Kostenersatz verlangen Auch bei preisfreiem Wohnraum muss der Vermieter seinem Mieter die einzelnen Belege zuschicken. Er muss aber vorher mitteilen, dass er für die Kopien Kostenersatz verlangen wird.
Die meisten Mieter zahlen monatlich Vorauszahlungen mit der Miete. Der Vermieter muss mit dem Mieter einmal jährlich abrechnen. Dazu werden in der Nebenkostenabrechnung die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlunen gegenübergestellt. Diese muss der Vermieter dann miteinander verrechnen. Es gibt aber auch die Nebenkostenpauschale. Bei der Pauschale sind mit der Zahlung eines monatlichen Betrags die Nebenlosten bezahlt. Es kann hier vom Vermieter nichts nachgefordert werden, auch kann der Mieter nichts zurückfordern. Eine Abrechnung gibt es bei einer vereinbarten Nebenkostenpauschale nicht. Ausgenommen von der Pauschale sind die Heizkosten. Denn diese sind immer zu einem bestimmten Teil nach Verbrauch abzurechnen. Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich, klar und verständlich sein. Der Abrechnungszeitraum muss genau benannt sein.

Es müssen die gesamten Kosten des

Hauses, der Verteilerschlüssel und die

Einzelabrechnungen, die sich daraus

ergeben, aufgelistet sein.

Die Anforderungen an eine

Betriebskostenabrechnung

genaue Bezeichnung des Objektes, genaue Angabe der Abrechnungsperiode, genaue Angabe des Abrechnungszeitraums Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach Kostenarten Angabe des Verteilerschlüssels, der Nebenkostenanteil jeder Mietpartei und die Gesamtkosten, die gezahlten Vorauszahlungen, die Höhe der Nachzahlung/des Guthabens. Wenn der Vermieter weitere Betriebskosten umlegen möchte, die unter „Sonstige Betriebskosten“ fallen, muss er diese extra angeben.

Einsichtsrecht des Mieters in die

Abrechnungsunterlagen

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Originalunterlagen zu gewähren. Er kann den Mieter nicht auf eingescannte Daten noch auf Unterlagen bei dem Rechnungsaussteller verweisen. Hat ein Mieter mehrere Jahre keine schriftliche Abrechnung über die Nebenkosten vom Vermieter verlangt und stimmt er auch noch einer Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen zu, dann verliert er den Anspruch auf die Endabrechnung – und damit auch das Recht auf eventuelle Rückerstattung von zu viel gezahlten Vorauszahlungen. Liegt keine nachprüfbare Abrechnung vor, darf ein Mieter die geforderte Nachzahlung verweigern.
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