Sind im Haus auch Gewerberäume, muss der
Vermieter beachten, dass diese Räume eventuell
höhere Kosten verursachen. Er muss diese
Kosten vorher herausrechnen.
Nur tatsächlich entstanden Kosten dürfen
abgerechnet werden. Haben z. B. die Mieter selbst
die Hausreinigung übernommen, dürfen diese nicht
abgerechnet werden.
Hat der Vermieter aber selbst bestimmte Arbeiten
vorgenommen, darf er diese Kosten abrechnen, als
ob es Dritte getan hätten. Das könnte Gartenpflege
sein aber auch Hausmeisterarbeiten. Allerdings
darf er dabei keine Mehrwertsteuer berechnen.
Der Abrechnungszeitraum muss immer 12 Monate
betragen. Ansonsten kann der Mieter die
Nebenkostenabrechnung einklagen oder auch die
laufenden Vorauszahlungen einbehalten, bis die
Abrechnung vorliegt.
Der Mieter hat eine angemessene Zeit
zur Verfügung, um die Abrechnung
der Nebenkosten zu prüfen.
Angemessen sind hierfür 4 Wochen.
Muss der Mieter etwas nachzahlen, hat er 30 Tage
Zeit. Danach kann der Vermieter ihn abmahnen
und auch Schuldzinsen berechnen. Das aber auch
nur, wenn die Abrechnung ordnungsgemäß ist.
Die gerichtliche Durchsetzung von
Nebenkostennachforderungen
Für Streitigkeiten über Nebenkostenforderungen ist
das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die
Wohnung befindet, § 29 a ZPO.
Da die Nachforderung in der Regel unter dem
Betrag von 750 Euro liegt, ist eine Berufung
meistens nicht möglich.
Widerspruch
Widerspruch gegen eine Nebenkostenabrechnung
kann der Mieter bis zum Ablauf eines Jahres nach
Erhalt der Abrechnung einlegen.
Stellt sich heraus, dass Betriebskosten
unberechtigt berechnet worden sind, kann der
Mieter die Abrechnung zurückweisen.
Verjährung
Zwölf Monate nach dem Ende des
Abrechnungszeitraumes müssen Vermieter ihre
eventuellen Nachforderungen stellen. Später ist es
nicht mehr möglich. § 556 BGB.
Vermieter korrigiert Abrechnung
Der Vermieter kann berechtigt sein, auch eine
vorbehaltlos erstellte Nebenkostenabrechnung zu
berichtigen, wenn die Nachberechnung auf
Umständen beruht, die er bei
Abrechnungserstellung nicht vorhersehen konnte (
bspw.für die Nachveranlagung der Grundsteuer).
Der Vermieter muss zwar innerhalb von 12
Monaten abrechnen, kann aber in Ausnahmefällen
auch korrigieren oder nachfordern, wenn er die
verspätete Abrechnung nicht selbst zu vertreten
hat.
Kopien der Nebenkostenabrechnung muss der
Vermieter zusenden, kann dafür aber Kostenersatz
verlangen
Auch bei preisfreiem Wohnraum muss der
Vermieter seinem Mieter die einzelnen Belege
zuschicken. Er muss aber vorher mitteilen, dass er
für die Kopien Kostenersatz verlangen wird.
Die meisten Mieter zahlen monatlich
Vorauszahlungen mit der Miete. Der Vermieter
muss mit dem Mieter einmal jährlich abrechnen.
Dazu werden in der Nebenkostenabrechnung die
tatsächlichen Kosten den Vorauszahlunen
gegenübergestellt. Diese muss der Vermieter dann
miteinander verrechnen.
Es gibt aber auch die Nebenkostenpauschale. Bei
der Pauschale sind mit der Zahlung eines
monatlichen Betrags die Nebenlosten bezahlt.
Es kann hier vom Vermieter nichts nachgefordert
werden, auch kann der Mieter nichts zurückfordern.
Eine Abrechnung gibt es bei einer vereinbarten
Nebenkostenpauschale nicht.
Ausgenommen von der Pauschale sind die
Heizkosten. Denn diese sind immer zu einem
bestimmten Teil nach Verbrauch abzurechnen.
Die Nebenkostenabrechnung muss schriftlich, klar
und verständlich sein. Der Abrechnungszeitraum
muss genau benannt sein.
Es müssen die gesamten Kosten des
Hauses, der Verteilerschlüssel und die
Einzelabrechnungen, die sich daraus
ergeben, aufgelistet sein.
Die Anforderungen an eine
Betriebskostenabrechnung
•
genaue Bezeichnung des Objektes,
•
genaue Angabe der Abrechnungsperiode,
•
genaue Angabe des Abrechnungszeitraums
•
Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach
Kostenarten
•
Angabe des Verteilerschlüssels,
•
der Nebenkostenanteil jeder Mietpartei und die
Gesamtkosten,
•
die gezahlten Vorauszahlungen,
•
die Höhe der Nachzahlung/des Guthabens.
Wenn der Vermieter weitere Betriebskosten
umlegen möchte, die unter „Sonstige
Betriebskosten“ fallen, muss er diese extra
angeben.
Einsichtsrecht des Mieters in die
Abrechnungsunterlagen
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter Einsicht
in die Originalunterlagen zu gewähren. Er kann den
Mieter nicht auf eingescannte Daten noch auf
Unterlagen bei dem Rechnungsaussteller
verweisen.
Hat ein Mieter mehrere Jahre keine schriftliche
Abrechnung über die Nebenkosten vom Vermieter
verlangt und stimmt er auch noch einer Erhöhung
der monatlichen Vorauszahlungen zu, dann verliert
er den Anspruch auf die Endabrechnung – und
damit auch das Recht auf eventuelle
Rückerstattung von zu viel gezahlten
Vorauszahlungen.
Liegt keine nachprüfbare Abrechnung vor, darf ein
Mieter die geforderte Nachzahlung verweigern.
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