Ein Wechsel zwischen den Befristungsgründen
während des laufenden Vertrages ist nicht
möglich. Bleibt der eigentlich Grund der
gleiche und ändert sich nur der Sachverhalt (z.
B. an Stelle des Sohnes will jetzt die Tochter
des Vermieters in die Wohnung einziehen), ist
das unerheblich. Der Zeitmietvertrag bleibt
dann trotzdem gültig.
Der Befristungsgrund muss am Ende der
Mietzeit noch vorliegen. Entfällt der
Befristungsgrund während der Mietzeit, hat der
Mieter einen Anspruch auf Verlängerung des
Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit.
Die Verlängerung erfolgt aber nicht
automatisch, sondern der Mieter muss sein
Interesse daran selbst geltend machen, §
575 Abs. 3 BGB.
Frühestens 4 Monate vor Ablauf des
Zeitmietvertrages kann der Mieter vom
Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob der
bei Vertragsschluss angegebene
Befristungsgrund noch vorliegt, § 575 Abs. 2
BGB. Der Vermieter muss dann innerhalb 1
Monat antworten.
Teilt der Vermieter mit, dass der
Befristungsgrund erst später eintreten wird,
kann der Mieter vom Vermieter eine
Verlängerung des Zeitmietvertrages um diesen
Zeitraum verlangen.
Urteile zum Zeitmietvertrag:
Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter
vorzeitig aus dem Zeitmietvertrag zu
entlassen, wenn sich Nachwuchs angekündigt
hat und die Wohnung deshalb zu klein wird.
Voraussetzung ist, dass der Mieter einen
geeigneten Nachmieter anbietet (LG
Oldenburg).
Einigen sich der Vermieter und Mieter bei
einem befristeten Mietvertrag auf eine
Mieterhöhung, so führt das grundsätzlich dazu,
dass der befristete Mietvertrag in einen
unbefristeten umgewandelt wird (AG
Tempelhof- Kreuzberg).
Wird in einem Formularmietvertrag ein
befristetes Mietverhältnis vereinbart, aber
versäumt, die an anderer Stelle des Formulars
wiedergegebenen gesetzlichen
Kündigungsfristen für unbefristete
Mietverhältnisse zu streichen, so kann der
Mietvertrag vom Mieter vor Ablauf der
Befristung ordentlich gekündigt werden. LG
Kassel
Denn, oft verwenden Vermieter
Formularmietverträge auch für ein
Mietverhältnis, das als Zeitmietvertrag
abgeschlossen werden soll. Die Befristung
wird eingetragen aber dabei vergessen die
gesetzlichen Kündigungsfristen zu streichen.
Und genau in so einem Fall gilt dann der
Mietvertrag nicht mehr als Zeitmietvertrag
kann mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten
gekündigt werden.
Der BGH hat entschieden, dass eine
Formularklausel, welche einen Ausschluss
des Kündigungsrechts für länger als vier
Jahre vorsieht, unwirksam ist. Im
Umkehrschluss ist demnach der
Ausschluss des Kündigungsrechts für bis
zu vier Jahre zulässig.
Wird ein Mietverhältnis über Wohnraum auf
bestimmte Zeit eingegangen, so kann der
Mieter spätestens zwei Monate vor
Beendigung des Mietverhältnisses durch
schriftliche Erklärung gegenüber dem
Vermieter die Fortsetzung des
Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit
verlangen, wenn nicht der Vermieter ein
berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses hat (§ 564c Abs. 1, Satz 1
BGB).
Es gibt keine Vorschriften, für wie lange ein
Mietvertrag geschlossen werden kann oder
geschlossen werden muss.
Der Befristungsgrund muss im Zeitmietvertrag
angegeben werden.
Die Befristung des Mietvertrages ist nur
aus folgenden Gründen möglich:
- Der Vermieter möchte die Wohnung für sich,
seine Familienangehörigen oder Angehörige
des Haushalts nutzen (Eigenbedarf)
- Der Vermieter plant eine so wesentliche
bauliche Veränderung an der Wohnung, dass
der Mieter diese nicht dulden müsste oder
könnte (Umbau, Sanierung, Abriss)
- Der Vermieter die Räume zur Dienstleistung
vermieten will (Betriebsbedarf,
Werkswohnung)
Steht im Zeitmietvertrag also nur, dass es
ein Zeitmietvertrag ist aber nicht, warum
der Vertrag befristet ist, gilt der Mietvertrag
automatisch als unbefristet.
Kündigt der Vermieter ein befristetes
Mietverhältnis gegenüber dem Mieter fristlos
wegen Zahlungsverzuges, so schuldet der
Mieter bis zum Ablauf des Mietvertrages die
bisherige Miete im Wege des
Schadensersatzes. Der Vermieter ist aber
gehalten, zur Minderung des Schadens
Bemühungen zur Weitervermietung zu
entfalten. Landgerichtes Lüneburg.
Mieter und Vermieter können nur noch einen
qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen.
Voraussetzung: Im Mietvertrag ist ein konkreter
Befristungsgrund vom Vermieter zu nennen
(z.B. Eigenbedarf oder wesentliche
Instandsetzung der Mietsache).
Fehlt ein konkreter Befristungsgrund, gilt das
Mietverhältnis automatisch als auf
unbestimmte Zeit abgeschlossen. Nach Ablauf
der zeitlichen Befristung endet der Mietvertrag.
Die bisherige zeitliche Obergrenze ist auch
abgeschafft worden, so dass jetzt auch
Mietverträge über 8 oder 10 Jahre
abgeschlossen werden können..
Einigen sich der Vermieter und Mieter bei
einem befristeten Mietvertrag auf eine
Mieterhöhung, so führt dies grundsätzlich
dazu, dass der befristete Mietvertrag in
einen unbefristeten umgewandelt wird (AG
Tempelhof-Kreuzberg)
Wenn in einem Zeitmietvertrag auf das
ordentliche Kündigungsrecht über einen
Zeitraum von 4 Jahren verzichtet wird, ist der
Zeitmievertrag ungültig und kann mit der
gesetzlichen Frist von 3 Monaten gekündigt
werden (BGH)
RECHT - GESETZE - SOZIALES
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