Mietrecht 2013 Kündigung  Mietvertrag   Die Kündigung des Mietvertrags ist deswegen ein einseitiges Rechtsgeschäft, da die Kündigung nur von einer Vertragspartei erklärt werden kann. Die Kündigung des Mietvertrages enthält eine Willenserklärung, die auf die einseitige Aufhebung des Mietvertrags gerichtet ist. Die Kündigung des Mietvertrages ist auch eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie wird erst mit Zugang beim Mieter bzw. Vermieter wirksam. Für Mieter und Vermieter besteht die Möglichkeit, den Mietvertrag ordentlich oder außerordentlich zu kündigen. Außerordentlich muss für die Kündigung ein bestimmter Grund vorliegen. Für die ordentliche Kündigung gibt es bestimmte Kündigungsfristen.  Nur der Vermieter benötigt einen Kündigungsgrund bei einer ordentlichen Kündigung. Der Mieter nicht.... Kündigung Mietvertrag, zu welchem Zeitpunkt? Zulässig ist die Kündigung des Mietvertrages immer spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats. Auch der Samstag ist ein Werktag. Ist ein Samstag allerdings der dritte Werktag, so zählt er nicht mit: Der Mieter kann auch noch am folgenden Montag kündigen.  Die Kündigung des Mietvertrages muss dem Vermieter also am 3. eines Kalendermonats (Werktag) zugehen. Es gilt nicht, wann sie abgeschickt wird, sondern, wann die Kündigung beim Vermieter ankommt.     Urteil: Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, muss schriftlich geschlossen werden, ansonsten gilt er für unbestimmte Zeit. Werden wesentliche Vertragsbestandteile des Mietvertrages nur in Anlagen beigefügt, entspricht es nur dann der Schriftform, wenn die Anlagen im Mietvertrag so genau bezeichnet sind, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (BGH XII ZR 253/01 WM 2003, 417).      Urteile zum Mietrecht   Miete ist die Gegenleistung, die der Mieter dem Vermieter aufgrund eines Mietvertrages für die Überlassung der Mietsache schuldet. Das ist die Definition für den Begriff: “Miete”!   Die Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten  benachteiligt einen Mieter nicht.  Diese Kosten können also über den Mietvertrag als Nebenkosten (Nebenkostenabrechnung Programm) auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umgelegt werden. BGH, Urteil VIII ZR 103/06 - Es ist zulässig einen Rollator im Eingangsbereich eines Hauses abzustellen. Nachbarn können sich dagegen nicht wehren. Es sei denn, dass der Rollator absichtlich immer wieder in den Weg gestellt wird. Amtsgericht Hannover Az. 503 C 3987/ 5 Der BGH hat eine Klausel zum Verbot der Tierhaltung für unwirksam erklärt. Denn, wenn eine Katze (Katzenhaltung in Mietwohnung) den Vermieter oder Nachbarn nicht beeinträchtigt, gehört die Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung BGH Az. VIII ZR 340/06. Die Abschaffung der Tiere kann dann nicht verlangt werden. Der Vermieter kann den Mieter nicht zwingenn, Wäsche auf dem Balkon oder im Kellerraum aufzuhängen. Auch nicht durch eine Klausel im Mietvertag. Kleinwäsche darf in der Wohnung immer getrocknet werden. Es muss nur gut gelüftet werden, so dass kein Schimmel (Mietminderung wegen Schimmel)  entsteht. Der Kauf von Glühbirnen und Lampen für Gemeinschaftsräume ist allein Sache des Vermieters. Diese Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Es handelt sich hierbei nicht um Nebenkosten. Diese dürfen in der Nebenkostenabrechnung nicht auftauchen. Zu den Nebenkosten zählen die Heizungskosten und die Betriebskosten. Spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss der Vermieter über Nebenkosten und Heizkosten abrechnen und die Nebenkostenabrechnungen seinem Mieter zuschicken. Der Abrechnungszeitraum muss nicht immer das Kalenderjahr sein. Unter Nebenkosten versteht man die Kosten, die der Mieter zusätzlich zu der eigentlichen Nettokaltmiete (Definition Miete) an den Vermieter zahlen muss. In fast allen Mietverträgen sind Nebenkosten zusätzlich zur Nettomiete aufgeführt. Zeitpunkt Kündigung Wurde ein Mietvertrag zwischen mehreren Mietern/Vermietern geschlossen, dann muss die Kündigung des Mietvertrags von allen und gegenüber allen Vertragsparteien erklärt werden. Diese Kündigungen müssen in einem zeitlichen Zusammenhang stehen. Das heißt, dass eine zu große Zeitspanne zwischen den einzelnen Erklärungen, den zeitlichen Zusammenhang nicht mehr gewährleistet und die Kündigungen deshalb unwirksam sind. Seit dem 1. Juni 2005 können fast alle Mieter ihren Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Die Wohndauer spielt für Mieter keine Rolle mehr. Kündigung Mietvertrag Ein Vermieter kann den Zugang eines Mieterschreibens nicht dadurch verhindern, dass er den Einschreibebrief nicht von der Post abholt. Er muss den Einschreibebrief am nächstmöglichen Werktag abholen.  Landgericht Freiburg(3 S 317/03). Tut er das nicht, wird der Zugang des Kündigungsschreibens für diesen Zeitpunkt festgesetzt. Nachbarrecht, Nachbarrechtsgesetz WEG- Gesetz Musterschreiben, Musterbriefe neue Urteile Hartz 4 Kündigung vom Mietvertrag, auf den  Zeitpunkt kommt es an           Vorschau Ratgeber! Ein Vermieter mehrerer Wohnungen muss dafür sorgen, dass ihm Kündigungen seiner Mieter auch während seiner Urlaubsabwesenheit zugehen können (AG Rendsburg 18 C 188/00 WM 2001, 240). Er muss beispielsweise eine Alternativadresse angeben. Im Mietvertrag kann eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden, zum Beispiel sechs Monate für die ersten fünf Jahre. Das gilt für Mieter und Vermieter (OLG Zweibrücken 3 W 35/89 RE, WM 90, 8). Im Mietvertrag können auch kürzere Kündigungsfristen als die gesetzliche vereinbart werden. Diese kurzen Kündigungsfristen gelten dann aber nur, wenn der Mieter kündigen will. Für Vermieterkündigungen bleibt es bei den längeren gesetzlichen Kündigungsfristen (KG Berlin 8 REMiet 6795/97, WM 98, 149). Wird die Wohnung oder das Haus versteigert, kann der Ersteigerer mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig von der Wohndauer. Vorausgesetzt, der Ersteigerer hat einen Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf, (Kündigung Eigenbedarf) und er kündigt unmittelbar nach der Ersteigerung zum nächstmöglichen Termin (OLG Hamm 30 REMiet 2/94, WM 94, 520). Oft ist es schwierig ein Haus mit Mietern zu verkaufen. Der Verkauf eines Hauses ist kein Kündigungsgrund. Es gilt hier nicht der Kündigungsgrund “Eigenbedarf”. Auch nicht, wenn das Haus oder die Wohnung an eigene Verwandte verkauft werden soll. Die schriftliche Kündigung muss dem Vertragspartner (Mieter und Vermieter) spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Kündigung noch mitzählen soll. Der Samstag ist ein Werktag, wird aber nicht mitgezählt, wenn er der dritte Werktag wäre (LG Wuppertal 16 S 42/93, WM 93, 450)........ Nach §242 BGB ist eine fristlose Kündigung zulässig, wenn der Vermieter seine mietvertraglichen Pflichten sehr schwer verletzt. (z.B. wenn im Haus ein Bordell eröffnet wird). In einem Abnahmeprotokoll wird der Zustand der Wohnung beim Auszug schritftlich festgehalten, damit sich Mieter und Vermieter gegen eventuelle, zukünftige Rechtsansprüche absichern können.. Urteile Mietrecht: Ein Vermieter einer öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnung hatte die Betriebskostenpauschale seines Mieters erhöht und auch noch die Miete. Der Mieter wollte das nicht einsehen und zahlte weiterhin die alte Miete. Weil sich dadurch ein Zahlungsrückstand angesammelt hat, kündigte der Vermieter dem Mieter den Mietvertrag fristlos.  Die Richter entschieden aber, dass das so nicht geht. In diesem Fall darf der Vermieter den Mietvertrag erst zwei Monate später wegen Zahlungsverzugs kündigen. Nicht aber außerordentlich, also sofort fristlos. BGH VIII ZR 327/11 Forum Mietrecht (Mieter und Vermieter in einem Haus Vorteil oder Nachteil?) Neu im Mietrecht 2013!