Aufgaben eines Hausmeisters sind die in einem Wohn - oder Geschäftshaus üblicherweise anfallenden körperlichen Tätigkeiten, wie etwa die Haus - Treppen - und Straßenreinigung, die Gartenpflege sowie die Bedienung und Überwachung der Heizung, der Warmwasserversorgungsanlage und des Fahrstuhls. Ist ein Mieter als Hausmeister angestellt, muss auch er bei der Nebenkostenabrechnung anteilige Hausmeisterkosten zahlen (AG Stuttgart 34 C 6338/94; WM 97, 231). Die Kosten üblicher Hausmeisterarbeiten sind dann als Betriebskosten umlagefähig, wenn sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen (hier: 30 cent/qm/mtl) (AG Köln, 4.11.96 - 203 C 217/96). Die Betriebskosten für den Hausmeister dürfen den Betrag von 60 cent pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich nicht übersteigen. Nicht umlagefähig sind vom Hausmeister erledigte Verwaltungs- und Reparaturarbeiten sowie die Anschaffungskosten für Werkzeuge und Geräte wie Leiter, Besen, Schaufeln, Staubsauger (LG Wuppertal 16 S 280/98 WM 99, 342). Nimmt der Vermieter bei der Berechnung der Hausmeisterkosten einen Pauschalabzug des nicht umlagefähigen Verwaltungsanteils vor, muss ersichtlich sein, dass er bei der Errechnung des Kostenanteils des Mieters diesen Abzug vorgenommen hat. Und er muss darlegen, inwiefern er den Abzug für angemessen hält (AG Köln 205 C 542/97 WM 2000, 37). Kosten für den Hausmeister sind umlagefähige Nebenkosten, wenn das im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Zu den Kosten gehören alle Lohn- und Lohnnebenkosten, also auch Lohnsteuer, pauschalierte Lohnsteuer, Sozialbeiträge, Urlaubsgeld usw. (LG Berlin 67 S 436/96; GE 97, 687). Zahlen muss der Mieter nur, soweit der Hausmeister typische Hausmeisteraufgaben erledigt. Das können sein: Im Winter Eis- und Schneebeseitigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung von technischen Anlagen im Haus, wie Heizung, Warmwasserversorgung oder Fahrstuhl (LG Köln 10 S 273/91; WM 92, 258). Kosten für Reparatur- oder Verwaltungsarbeiten sind keine Nebenkosten. Soweit ein Hausmeister derartige Arbeiten erledigt, dürfen die Kosten nicht als Nebenkosten abgerechnet werden (AG Dortmund 125 C 1354/95; WM 96, 561). Sind in den Hausmeisterkosten Anteile für Telefonkosten, Notdienstreparaturen, Überwachung und Mängelfeststellung, Ablesen von Zählerständen enthalten, müssen diese von den Hausmeisterkosten wieder abgezogen werden (LG München I 15 S 9348/99; WM 2000/258). Werden in der Nebenkostenabrechnung die jährlichen Hausmeisterkosten angegeben und zusätzlich Kosten für Winterdienst und Hausreinigung berechnet, muss der Vermieter die Zusammensetzung beider Posten erläutern. Nur so kann der Mieter erkennen, ob Kosten möglicherweise doppelt abgerechnet wurden. Erledigt der Hausmeisterservice seine Aufgaben nicht in dem gebotenen Umfang, ist der Mieter zu einer anteiligen Kürzung der in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Hausmeisterkosten berechtigt. AG Frankfurt/Main   Die Kosten für den Hausmeister dürfen bei entsprechender Vertragsgestaltung nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung entspricht (AG Westerburg 23 C 44/99, WM 1995, 120) Überwachung und Kontrolle von Wartungsverträgen ist Angelegenheit der Hausverwaltung, die Kosten sind nicht umlagefähig (LG München I 15 S 9348/99, WM 2000, 258) Zu den Kosten für den Hausmeister gehören die Lohnkosten und Sozialbeiträge, nicht aber eine Telefonkostenpauschale (AG Kleve 3 C 424/88, WM 1989, 28 und AG Charlottenburg MM 1988, 367).  
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