Betriebskosten

Zu den Betriebskosten gehören:   Grundsteuer,   Kosten für Wasser,   Entwässerung,   Heizung,   Warmwasser,   Aufzug,   Müllabfuhr,   Schornsteinreinigung,   Straßenreinigung, Winterdienst,   Hausreinigung,   Gartenpflege,   Beleuchtung,   Sach- und Haftpflichtversicherung,   Hauswart,   Maschinelle Wascheinrichtungen,   Gemeinschaftsantenne und   Verteileranlage für ein Breitbandkabel. Nicht zu den Betriebskosten gehören z.B. die Kosten für die Verwaltung.

Der Vermieter hat die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Dabei hat er den

„Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ zu beachten.

Die Vertragsparteien können den Umlagemaßstab, nach dem die Betriebskosten umgelegt werden, vertraglich frei vereinbaren. Die gebräuchlichsten Maßstäbe sind:   nach dem Verbrauch / nach dem Verursacher,  nach der Wohnfläche,  nach der Anzahl der Personen, die in einem Haus wohnen  Wenn die Vertragsparteien nichts vereinbart haben, dann gilt § 556 a BGB. In diesem Fall ist der Wohnflächenmaßstab gesetzlich vorgeschrieben – allerdings mit 2 Ausnahmen: 1: Sie gilt für die Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung, dass diese mit 50% bis 70% nach dem jeweiligen Verbrauch abzurechnen sind. 2: Sie gilt für alle Kosten, die bereits verursachungs- oder verbrauchsabhängig erfasst werden. Der Vermieter kann nach § 556 a Abs. 2 BGB einseitig auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen, auch wenn im Mietvertrag bislang ein anderer Umlagemaßstab vereinbart war. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. BGH Bei Abschluss eines Mietvertrags dürfen Vermieter Betriebskosten viel zu niedrig ansetzen, sagt der BGH. Was scheinbar zum Nachteil der Vermieter ist, stellt in Wirklichkeit ein Lockangebot dar, denn die gesamten Wohnkosten erscheinen niedriger als sie sind. BGH Bei Eigentümerwechsel während einer Abrechnungsperiode ist der alte Eigentümer bis zum Zeitpunkt des Verkaufs zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet und zur Forderung von Nachzahlungen berechtigt. BGH

Urteile zu Betriebskostenvereinbarungen

Eine wirksame Überwälzung von Betriebskosten (Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen) liegt nur vor, wenn vereinbart wird, welche Arten von Betriebskosten gemeint sind; dabei reicht es grundsätzlich aus, auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV  zu verweisen (LG Berlin) In der wiederholten Zahlung von Betriebskostenabrechnungen liegt eine stillschweigende Vereinbarung über die Umstellung einer Bruttomiete auf eine Nettomiete (LG Potsdam). Die Vereinbarung zur Umstellung auf eine Nettomiete ist dann unwirksam, wenn der Betriebskostenbegriff nicht näher definiert wird und der Vermieter den Anschein erweckt, die zu zahlenden Betriebskostenvorschüsse deckten derzeit die Betriebskosten ab (AG Charlottenburg). Vorschüsse für Betriebskosten können nichtmehr als solche geltend gemacht werden, wenn sowohl der Abrechnungszeitraum als auch die Abrechnungsfrist abgelaufen ist (LG Berlin).

Eine Mietvertragsklausel, nach der eine Betriebskostenabrechnung als genehmigt gilt,

wenn Einwendungen nicht binnen sechs Wochen erhoben werden, ist unwirksam (KG,

Urteil).

Enthält eine Betriebskostenabrechnung den Zusatz, wonach die Auszahlung des Guthabens voraussetze, dass auf dem Mieterkonto keine Rückstände bestünden, stellt die anschließende Auszahlung des Guthabens ein negatives Schuldanerkenntnis hinsichtlich streitiger früherer Mietrückstände dar mit der Folge, dass diese nicht mehr geltend gemacht werden können (AG Hohenschönhausen). Wenn auch im Gewerberaummietverhältnis die Umlage von Betriebskosten frei vereinbart werden kann, bedarf es gleichwohl einer transparenten Vereinbarung, die den Mieter das Kostenrisiko überschauen lässt.   Eine wirksame Betriebskostenabrechnung für Wohnräume setzt voraus, dass die für Gewerberäume anfallenden Kosten getrennt dargestellt werden. Erfolgt eine solche getrennte Darstellung zwischen den für Wohnraum anfallenden Kosten und den für Gewerberäume anfallenden Kosten nicht, so ist in der Betriebskostenabrechnung darzulegen, warum eine solche Trennung nicht erforderlich ist. LG Berlin

Versicherung

Wird der Wohnungsmieter durch den Mietvertrag verpflichtet, sich anteilig an den Kosten für die vom Vermieter abgeschlossene Gebäudeversicherung zu beteiligen, so haftet er im Schadensfall nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit

Betriebskosten im Mietvertrag

Das Recht eines Vermieters auf Umlage einer bestimmten Betriebskostenposition (z.B. Grundsteuer)  ist erst dann verwirkt, wenn es über einen längeren Zeitraum nicht wahrgenommen wurde und der Mieter darüber hinaus darauf vertrauen durfte, dass der Anspruch auch zukünftig nicht mehr geltend gemacht werde. LG Waldshut/Tiengen.

Leerstehende Wohnung

Legt der Vermieter in einem Miethaus die Betriebskosten anteilig nach der jeweiligen Wohnfläche der Mieter um, so muss er die Kosten für leer stehende Wohnungen selbst tragen. Er darf sie nicht auf die restlichen Mieter abwälzen. AG Köln   

Gemischte Gebäude

Wohnraummieter dürfen bei einem gemischt genutzten Gebäude nicht mit Betriebskosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung bestehen. AG in Düren.