Betriebskosten
Zu den Betriebskosten gehören:
Grundsteuer,
Kosten für Wasser,
Entwässerung,
Heizung,
Warmwasser,
Aufzug,
Müllabfuhr,
Schornsteinreinigung,
Straßenreinigung, Winterdienst,
Hausreinigung,
Gartenpflege,
Beleuchtung,
Sach- und Haftpflichtversicherung,
Hauswart,
Maschinelle Wascheinrichtungen,
Gemeinschaftsantenne und
Verteileranlage für ein Breitbandkabel.
Nicht zu den Betriebskosten gehören z.B. die
Kosten für die Verwaltung.
Der Vermieter hat die Betriebskosten
jährlich abzurechnen. Dabei hat er den
„Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ zu
beachten.
Die Vertragsparteien können den
Umlagemaßstab, nach dem die
Betriebskosten umgelegt werden, vertraglich
frei vereinbaren.
Die gebräuchlichsten Maßstäbe sind:
nach dem Verbrauch / nach dem Verursacher,
nach der Wohnfläche,
nach der Anzahl der Personen, die in einem
Haus wohnen
Wenn die Vertragsparteien nichts
vereinbart haben, dann gilt § 556 a BGB. In
diesem Fall ist der Wohnflächenmaßstab
gesetzlich vorgeschrieben – allerdings mit
2 Ausnahmen:
1: Sie gilt für die Kosten der Heizung und der
Warmwasserversorgung, dass diese mit 50%
bis 70% nach dem jeweiligen Verbrauch
abzurechnen sind.
2: Sie gilt für alle Kosten, die bereits
verursachungs- oder verbrauchsabhängig
erfasst werden.
Der Vermieter kann nach § 556 a Abs. 2 BGB
einseitig auf eine verbrauchsabhängige
Abrechnung umstellen, auch wenn im
Mietvertrag bislang ein anderer
Umlagemaßstab vereinbart war.
Bemessungsgrundlage der Minderung nach §
536 BGB ist die Bruttomiete (Miete
einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist
unerheblich, ob die Nebenkosten als
Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet
werden. BGH
Bei Abschluss eines Mietvertrags dürfen
Vermieter Betriebskosten viel zu niedrig
ansetzen, sagt der BGH. Was scheinbar zum
Nachteil der Vermieter ist, stellt in Wirklichkeit
ein Lockangebot dar, denn die gesamten
Wohnkosten erscheinen niedriger als sie sind.
BGH
Bei Eigentümerwechsel während einer
Abrechnungsperiode ist der alte
Eigentümer bis zum Zeitpunkt des
Verkaufs zur Nebenkostenabrechnung
verpflichtet und zur Forderung von
Nachzahlungen berechtigt. BGH
Das Recht eines Vermieters auf Umlage einer
bestimmten Betriebskostenposition (z.B.
Grundsteuer) ist erst dann verwirkt, wenn es
über einen längeren Zeitraum nicht
wahrgenommen wurde und der Mieter darüber
hinaus darauf vertrauen durfte, dass der
Anspruch auch zukünftig nicht mehr geltend
gemacht werde. LG Waldshut/Tiengen.
Leerstehende Wohnung
Legt der Vermieter in einem Miethaus die
Betriebskosten anteilig nach der jeweiligen
Wohnfläche der Mieter um, so muss er die
Kosten für leer stehende Wohnungen selbst
tragen. Er darf sie nicht auf die restlichen
Mieter abwälzen. AG Köln
Gemischte Gebäude
Wohnraummieter dürfen bei einem gemischt
genutzten Gebäude nicht mit Betriebskosten
belastet werden, die durch die gewerbliche
Nutzung bestehen. AG in Düren.
Urteile zu
Betriebskostenvereinbarungen
Eine wirksame Überwälzung von
Betriebskosten (Nettokaltmiete zuzüglich
Betriebskostenvorauszahlungen) liegt nur vor,
wenn vereinbart wird, welche Arten von
Betriebskosten gemeint sind; dabei reicht es
grundsätzlich aus, auf die Anlage 3 zu § 27 II.
BV zu verweisen (LG Berlin)
In der wiederholten Zahlung von
Betriebskostenabrechnungen liegt eine
stillschweigende Vereinbarung über die
Umstellung einer Bruttomiete auf eine
Nettomiete (LG Potsdam).
Die Vereinbarung zur Umstellung auf eine
Nettomiete ist dann unwirksam, wenn der
Betriebskostenbegriff nicht näher definiert wird
und der Vermieter den Anschein erweckt, die
zu zahlenden Betriebskostenvorschüsse
deckten derzeit die Betriebskosten ab (AG
Charlottenburg).
Vorschüsse für Betriebskosten können
nichtmehr als solche geltend gemacht werden,
wenn sowohl der Abrechnungszeitraum als
auch die Abrechnungsfrist abgelaufen ist (LG
Berlin).
Eine Mietvertragsklausel, nach der eine
Betriebskostenabrechnung als genehmigt
gilt, wenn Einwendungen nicht binnen
sechs Wochen erhoben werden, ist
unwirksam (KG, Urteil).
Enthält eine Betriebskostenabrechnung den
Zusatz, wonach die Auszahlung des
Guthabens voraussetze, dass auf dem
Mieterkonto keine Rückstände bestünden,
stellt die anschließende Auszahlung des
Guthabens ein negatives Schuldanerkenntnis
hinsichtlich streitiger früherer Mietrückstände
dar mit der Folge, dass diese nicht mehr
geltend gemacht werden können (AG
Hohenschönhausen).
Wenn auch im Gewerberaummietverhältnis die
Umlage von Betriebskosten frei vereinbart
werden kann, bedarf es gleichwohl einer
transparenten Vereinbarung, die den Mieter
das Kostenrisiko überschauen lässt.
Eine wirksame Betriebskostenabrechnung für
Wohnräume setzt voraus, dass die für
Gewerberäume anfallenden Kosten getrennt
dargestellt werden.
Erfolgt eine solche getrennte Darstellung
zwischen den für Wohnraum anfallenden
Kosten und den für Gewerberäume
anfallenden Kosten nicht, so ist in der
Betriebskostenabrechnung darzulegen, warum
eine solche Trennung nicht erforderlich ist. LG
Berlin
Versicherung
Wird der Wohnungsmieter durch den
Mietvertrag verpflichtet, sich anteilig an den
Kosten für die vom Vermieter abgeschlossene
Gebäudeversicherung zu beteiligen, so haftet
er im Schadensfall nur für Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit
RECHT - GESETZE - SOZIALES
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