Betriebskosten:

Grundsteuer, Kosten für Wasser, Entwässerung, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Straßenreinigung, Winterdienst, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hauswart, Maschinelle Wascheinrichtungen, Gemeinschaftsantenne und Verteileranlage für ein Breitbandkabel. Nicht zu den Betriebskosten gehören z.B. die Kosten für die Verwaltung.

Der Vermieter hat die Betriebskosten jährlich abzurechnen.

Dabei hat er den „Grundsatz der Wirtschaftlichkeit“ zu beachten.

Mieter und Vermieter können den Maßstab, nach dem die Nebenkosten umgelegt werden, vertraglich frei vereinbaren. Die gebräuchlichsten Maßstäbe sind: nach dem Verbrauch, nach der Wohnfläche, nach der Anzahl der Personen, die in einem Haus wohnen Wenn nichts vereinbart wurde, dann gilt § 556 a BGB. Dann ist der Wohnflächenmaßstab gesetzlich vorgeschrieben – allerdings mit 2 Ausnahmen: 1: Die Heizung und die Warmwasserversorgung, muss mit 50% bis 70% nach dem Verbrauch abgerechnet werden. Der Vermieter kann auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen, auch wenn im Mietvertrag bisher eine andere Umlage vereinbart war.

Betriebskosten im Mietvertrag

Das Recht eines Vermieters auf Umlage einer bestimmten Betriebskostenposition (z.B. Grundsteuer) ist erst dann verwirkt, wenn es über einen längeren Zeitraum nicht wahrgenommen wurde und der Mieter darüber hinaus darauf vertrauen durfte, dass der Anspruch auch zukünftig nicht mehr geltend gemacht werde. Leerstehende Wohnung Legt der Vermieter in einem Miethaus die Betriebskosten anteilig nach der jeweiligen Wohnfläche der Mieter um, so muss er die Kosten für leer stehende Wohnungen selbst tragen. Er darf sie nicht auf die restlichen Mieter abwälzen. Gemischte Gebäude Wohnraummieter dürfen bei einem gemischt genutzten Gebäude nicht mit Betriebskosten belastet werden, die durch die gewerbliche Nutzung bestehen. AG in Düren.

Urteile zu Betriebskostenvereinbarungen

Eine Abwälzung von Betriebskosten liegt vor, wenn vereinbart wird, welche Betriebskosten gemeint sind. Es reicht aus, auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV zu verweisen. Die Vereinbarung zur Umstellung auf eine Nettomiete ist unwirksam, wenn nicht näher angegengeben wird, was zu den Betriebskosen zählt. Wenn der Vermieter den Anschein erweckt, die Betriebskostenvorschüsse decken derzeit die Betriebskosten ab. Vorschüsse für Betriebskosten können nichtmehr als solche geltend gemacht werden, wenn sowohl der Abrechnungszeitraum als auch die Abrechnungsfrist abgelaufen ist.

Eine Klausel im Mietvertag, die besagt, dass eine

Betriebskostenabrechnung als genehmigt gilt, wenn der

Mieter keine Einwendungen innerhalb von sechs Wochen

erhebt, ist unwirksam.

Enthält eine Betriebskostenabrechnung den Zusatz, dass die Auszahlung des Guthabens nur erfolgt, wenn der Mieter keine Mietrückstände hat und der Vermieter zahlt trotzdem Guthaben zurück, können die Mietrückstände nicht mehr geltend gemacht werden. Wenn auch bei einem Gewerberaummietverhältnis die Umlage von Betriebskosten frei vereinbart werden kann, muss der Mieter die Kosten, die auf ihn zukommen, überschauen können. Eine wirksame Betriebskostenabrechnung für Wohnungen setzt voraus, dass die Kosten für Gewerberäume getrennt werden. Erfolgt eine solche getrennte Darstellung zwischen den für Wohnraum anfallenden Kosten und den für Gewerberäume anfallenden Kosten nicht, so ist in der Betriebskostenabrechnung darzulegen, warum eine solche Trennung nicht erforderlich ist. LG Berlin

Versicherung

Wird ein Mieter durch den Mietvertrag verpflichtet, sich anteilig an den Kosten für die Gebäudeversicherung zu beteiligen, so haftet er im Schadensfall nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit Bemessungsgrundlage der Mietminderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete. Bei Abschluss eines Mietvertrags dürfen Vermieter Betriebskosten nicht viel zu niedrig ansetzen, sagt der BGH. Was scheinbar zum Nachteil der Vermieter ist, stellt in Wirklichkeit ein Lockangebot dar, dass die gesamten Mietkosten nämlich niedriger erscheinen. Bei Eigentümerwechsel während einer Abrechnungsperiode ist der alte Eigentümer bis zum Zeitpunkt des Verkaufs zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet und zur Forderung von Nachzahlungen berechtigt. BGH