Nach § 535 BGB umfasst die Instandhaltung der Wohnung grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der Mietwohnung beeinträchtigen oder unmöglich machen. Auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Boden, Fahrstuhl und Hof müssen in betriebssicherem und benutzbarem Zustand sein und entsprechend gepflegt werden. Auch der Zugang zu den gemieteten Räumen muss ohne Gefahren erreichbar sein. (gute Beleuchtung; sichere Geländer und Stufen im Treppenhaus, verschließbare Türen). Die Instandhaltung umfasst vorbeugende Maßnahmen, die verhindern sollen, dass schwere Wohnungsmängel auftreten. Und Instandsetzung bedeutet,  bauliche Maßnahmen, die dazu dienen, den zugesicherten vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen. Wegen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen kann der Vermieter auch keine Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangen. Denn er hat eine Instandhaltungspflicht. Einem gewerblichen Mieter kann die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache aber durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werden, solange damit nicht ein vollständiger Übergang der Sachgefahr verbunden ist und das nicht zu einem unverhersehbarem Kostenrisiko des Mieters führt. OLG Naumburg, Az.: 2 U (Hs) 34/98 Die Vermieterpflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nicht per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Ausnahme: Für Kleinreparaturen, bis maximal 75 Euro, an Teilen der Mietwohnung, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters unterliegen, kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zahlt. Dann muss aber auch vertraglich festgelegt sein, dass der Mieter höchstens 150 Euro im Jahr bzw. 8 Prozent der Jahresmiete insgesamt für Kleinreparaturen zahlt (BGH VIII ZR 129/91, WM 92, 355). Der Vermieter ist zur Instandhaltung (vorbeugende Maßnahmen gegen Schäden) verpflichtet. Er muss die Mietsache in regelmässigen Anständen auf ihren ordnungsgemäßen Zustand hin überprüfen (OLG Saarbrücken 4 U 109/92, NJW 93, 3077). Der Vermieter muss notwendige Reparaturen schnellstmöglich durchführen und die aufgetretenen Mängel müssen wirksam und dauerhaft beseitigt werden. (BayObLG BReg. 2 Z 73/89, WM 89, 657) Die Instandsetzung der Wohnung ist Sache des Vermieters. Das gilt auch für Gemeinschaftsräume des Hauses, wie Waschküche, Speicher oder Treppenhaus (KG Berlin 8 WRE-Miet 4298/83, WM 84, 42). Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB. BGH, Urteil vom 6.4.05 - XII ZR 158/01 - Übertragung der Instandsetzungsverpflichtungen Instandhaltungsklauseln sind im Regelfall so auszulegen, dass der einwandfreie Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird.  
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