Wohnung, Instandhaltung, Instandsetzung, Pflichten, Klauseln im Mietvertrag

 

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Übertragung der Instandsetzungsverpflichtungen Einem Mieter kann die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werden, solange damit nicht ein vollständiger Übergang der Sachgefahr verbunden ist und das nicht zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko des Mieters führt. Instandhaltungsklauseln sind im Regelfall einschränkend dahingehend auszulegen, dass der einwandfreie Zustand der Mietsache bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird. Gemäß § 536 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.  Zu unterscheiden ist aber, ob Wohnraum oder Gewerberaum vermietet wird.

Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der "Mietsache" beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dies beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung der Mieter: Auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Boden, Fahrstuhl und Hof müssen in betriebssicherem und benutzbarem Zustand sein und entsprechend gepflegt werden. Außerdem muss der Zugang zu den gemieteten Räumen ohne Komplikationen und Gefahren möglich sein (gute Beleuchtung; sichere Geländer und Stufen im Treppenhaus; schließende und verschließbare Türen).

Unter Instandhaltung versteht man vorbeugende Maßnahmen, die verhindern sollen, dass schwere Wohnungsmängel auftreten. Als Instandsetzung bezeichnet man bauliche Maßnahmen, die dazu dienen, den zugesicherten vertragsgemäßen Zustand wieder herzustellen.

Wegen Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen kann der Vermieter auch keine Mieterhöhung wegen Modernisierung verlangen.
 

Einem gewerblichen Mieter kann die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch Allgemeine Geschäftsbedingungen überbürdet werden, solange damit nicht ein vollständiger Übergang der Sachgefahr verbunden ist und dies nicht zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko des Mieters führt.
 
 
 

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