Mietwohnung und Modernisierung, Wohnverbesserung, Mieterhöhung Zustimmung

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Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, liegt eine Wohnwertverbesserung vor, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt.

Beabsichtigte Modernisierungsarbeiten muss der Vermieter mindestens zwei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Er muss detailliert mitteilen, welche Arbeiten ausgeführt werden sollen, welchen Umfang die Arbeiten haben, wann sie beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern. Auch die zu erwartende Mieterhöhung muss der Vermieter nennen.

Modernisierungen sind zum Beispiel Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung. Das Wohnen in den Räumen muss in Folge der Baumaßnahme angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder für den Mieter weniger arbeitsaufwendig sein.

Modernisierungen können auch Energiesparmaßnahmen sein, zum Beispiel eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung oder der Einbau einer sparsameren Heizanlage. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie erreicht wird.

Sind die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter unzumutbar, zum Beispiel wegen der Bauarbeiten selbst (Lärm und Schmutz) oder wegen der baulichen Folgen, der zu erwartenden Mieterhöhung oder weil frühere Baumassnahmen des Mieters unnütz werden, kann er der Modernisierung widersprechen. Er braucht die Arbeiten nicht zu dulden und er sollte die Handwerker gar nicht erst in die Wohnung lassen.

Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht zu, so darf der Vermieter nicht einfach mit der Maßnahme beginnen oder gar kündigen. Er muss vielmehr auf Duldung klagen, dann entscheidet das Gericht, ob modernisiert werden darf.

Der Mieter muss den Einbau Isolierverglaster Fenster nicht dulden, wenn sich dadurch die Glasflächen
um zirka ein
drittel verkleinern und die Lichtverhältnisse in der Wohnung wesentlich verschlechtern würden.

Ist die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen und die Mieterhöhungserklärung wirksam, erhöht
sich die Miete,
ohne dass der Mieter zustimmen muss (

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so kann er pro Jahr 11 % der Kosten, außerhalb der Mieterhöhung nach den oben genanten Voraussetzungen der Vergleichsmiete nach § 2 MHG, auf den Mieter umlegen. Diese Umlegung kann auch neben einer regulären Mieterhöhung erfolgen.
Die Voraussetzung dafür regelt § 3 MHG:

Es muss sich um eine bauliche Maßnahme handeln, bloße Instandsetzung reicht nicht aus. Die Maßnahmen müssen sich nicht auf die Wohnung selbst beziehen sondern können auch Gebäudeteile außerhalb der Wohnung umfassen
Durch die Baumaßnahme müssen:
entweder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert
oder der Gebrauchswert nachhaltig erhöht werden

oder die Verbesserungen müssen auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat

oder sie müssen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen.

Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so besteht auch kein Recht des Vermieters, die Kosten umzulegen. Eine Mieterhöhung kann dann nur als "normale" Mieterhöhung nach § 2 MHG erfolgen.

Mietwohnung und Modernisierung, Wohnverbesserung, Mieterhöhung Zustimmung