Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, liegt eine
Wohnwertverbesserung vor, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung
berechtigt (LG Frankfurt/Main).
Will der Vermieter die Mietwohnung des Mieters modernisieren, muss
er das mindestens 2 Monate vorher ankündigen. Er muss ihm genau
mitteilen, wann die Arbeiten beginnen sollen, welche Arbeiten
durchgeführt werden und was für ein Ausmaß das für den Mieter
haben wird. Und er muss auch mitteilen, wie hoch die Mieterhöhung
wegen Modernisierung sein wird. (LG Hamburg).
Modernisierungen sind zum Beispiel Maßnahmen zur
Wohnwertverbesserung.
Eine Wohnwertverbesserung ist gegeben, wenn das Wohnen
sicherer, gesünder, bequemer oder angenehmer für den Mieter wird.
(LG Karlsruhe).
Modernisierungen können auch Energiesparmaßnahmen sein, zum Beispiel
eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung oder der Einbau einer
sparsameren Heizanlage. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass
tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie erreicht wird (LG
Bückeburg).
Sind die angekündigten Maßnahmen zur Modernisierung für den Mieter
unzumutbar, zum Beispiel wegen der Bauarbeiten selbst (Lärm und Schmutz)
oder wegen der baulichen Folgen, der zu erwartenden Mieterhöhung, kann er
der Modernisierung widersprechen. Er braucht die Arbeiten nicht zu dulden und
die Handwerker nicht in die Wohnung lassen (OLG Stuttgart).
Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht zu, so darf der Vermieter nicht
einfach mit der Maßnahme beginnen oder kündigen. Er muss dann auf Duldung
klagen, dann entscheidet das Gericht, ob modernisiert werden darf.
(Bezirksgericht Potsdam).
Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der
Miete.
Der Mieter hat bei einer vorgesehenen Modernisierung ein spezielles
Kündigungsrecht. Er darf bis zum Ende des nächsten Monats, der dem Erhalt
der Mitteilung folgt, zum Ende des wiederum nächsten Monats kündigen (§ 554
Abs.3 BGB).
Fallen Instandsetzung und Modernisierung zusammen (z.B. bei Ersatz
verrotteter einfachverglaster Fenster durch Isolierglasfenster) müssen die
Kosten für die fällige Instandsetzung von den Gesamtkosten abgezogen
werden.
Die Ankündigung der Modernisierung muss der Vermieter auch dann
vorzunehmen, wenn er eine anschließende Mieterhöhung wegen der
Modernisierung nicht beabsichtigt.
Wenn der angekündigte Modernisierungsbetrag wegen zusätzlicher
Renovierungskosten um mehr als zehn Prozent höher ist, darf die Mieterhöhung
erst nach sechs Monaten erfolgen.
Der Mieter kann vom Vermieter die Erstattung der Aufwendungen (auch der
notwendigen Arbeitszeit) verlangen, die ihm eventuell durch die
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind.
Die Mieterhöhung wegen Modernisierung kann auch erfolgen, wenn außerhalb
der Wohnung Baumaßnahmen erfolgen.
Durch die Baumaßnahme müssen aber, entweder die Wohnverhältnisse auf
Dauer verbessert oder der Gebrauchswert nachhaltig erhöht werden oder die
Verbesserungen müssen auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu
vertreten hat oder sie müssen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie
oder Wasser führen.
Die Mieterhöhung darf höchstens 11 Prozent der Gesamtkosten auf die
Jahresmiete betragen.
Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so besteht auch kein Recht des
Vermieters, die Kosten umzulegen. Eine Mieterhöhung kann dann nur als
"normale" Mieterhöhung erfolgen.
Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von
Wasserzählern, sind auch Modernisierungsmaßnahmen.
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete
unabhängig davon auch auf einmal um mehr als die üblichen 15
Prozent erhöht werden. Demzufolge kann der Vermieter nach
einer Modernisierung bisweilen ganz erhebliche Mieterhöhungen
durchsetzen. Hierbei zählt nämlich die Kappungsgrenze nicht.
Dass eben die Miete alle 3 Jahre nur um 10 oder 15 Prozent
steigen darf. (Je nach Bundesland)
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