Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, liegt
eine Wohnwertverbesserung vor, die den Vermieter zu einer
Mieterhöhung berechtigt (LG Frankfurt/Main).
Will der Vermieter die Mietwohnung des Mieters modernisieren,
muss er das mindestens 2 Monate vorher ankündigen. Er muss
ihm genau mitteilen, wann die Arbeiten beginnen sollen, welche
Arbeiten durchgeführt werden und was für ein Ausmaß das für
den Mieter haben wird. Und er muss auch mitteilen, wie hoch
die Mieterhöhung sein wird. (LG Hamburg).
Modernisierungen sind zum Beispiel Maßnahmen zur
Wohnwertverbesserung. Eine Wohnwertverbesserung ist
gegeben, wenn das Wohnen sicherer, gesünder, bequemer
oder angenehmer für den Mieter wird.
(LG Karlsruhe).
Modernisierungen können auch Energiesparmaßnahmen sein,
zum Beispiel eine wesentliche Verbesserung der
Wärmedämmung oder der Einbau einer sparsameren
Heizanlage. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass
tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie
erreicht wird (LG Bückeburg).
Sind die angekündigten Maßnahmen für den Mieter
unzumutbar, zum Beispiel wegen der Bauarbeiten selbst (Lärm
und Schmutz) oder wegen der baulichen Folgen, der zu
erwartenden Mieterhöhung, kann er der Modernisierung
widersprechen. Er braucht die Arbeiten nicht zu dulden und die
Handwerker nicht in die Wohnung lassen (OLG Stuttgart).
Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht zu, so darf der
Vermieter nicht einfach mit der Maßnahme beginnen oder
kündigen. Er muss dann auf Duldung klagen, dann
entscheidet das Gericht, ob modernisiert werden darf.
(Bezirksgericht Potsdam).
Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht
zur Erhöhung der Miete.
Der Mieter hat bei einer vorgesehenen Modernisierung ein
spezielles Kündigungsrecht. Er darf bis zum Ende des
nächsten Monats, der dem Erhalt der Mitteilung folgt, zum Ende
des wiederum nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs.3 BGB).
Fallen Instandsetzung und Modernisierung zusammen (z.B. bei
Ersatz verrotteter einfachverglaster Fenster durch
Isolierglasfenster) müssen die Kosten für die fällige
Instandsetzung von den Gesamtkosten abgezogen werden.
Die Ankündigung muss der Vermieter auch dann vornehmen,
wenn er eine anschließende Mieterhöhung wegen der
Modernisierung nicht beabsichtigt.
Wenn der angekündigte Modernisierungsbetrag wegen
zusätzlicher Renovierungskosten um mehr als zehn Prozent
höher ist, darf die Mieterhöhung erst nach sechs Monaten
erfolgen.
Der Mieter kann vom Vermieter die Erstattung der
Aufwendungen (auch der notwendigen Arbeitszeit)
verlangen, die ihm eventuell durch die Instandsetzungs-
und Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind.
Sie kann auch erfolgen, wenn außerhalb der Wohnung
Baumaßnahmen erfolgen.
Durch die Baumaßnahme müssen aber, entweder die
Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder der
Gebrauchswert nachhaltig erhöht werden oder die
Verbesserungen müssen auf Umständen beruhen, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat oder sie müssen zur
nachhaltigen Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen.
Die Mieterhöhung darf höchstens Prozent der Gesamtkosten
auf die Jahresmiete betragen.
Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so besteht
auch kein Recht des Vermieters, die Kosten umzulegen.
Maßnahmen, die Wasser sparen – etwa der Einbau von
Wasserzählern, sind auch Modernisierungsmaßnahmen.
Bei einer Modernisierungsmieterhöhung kann die Miete
unabhängig davon auch auf einmal um mehr als die üblichen
15 Prozent erhöht werden. Hierbei zählt nämlich die
Kappungsgrenze nicht. Dass eben die Miete alle 3 Jahre nur
um 10 oder 15 Prozent steigen darf. (Je nach Bundesland)
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