Mietrecht   Modernisierung Werden Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, liegt eine Wohnwertverbesserung vor, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt (LG Frankfurt/Main 2/11 S 51/00 WM 2002, 171). Beabsichtigte Arbeiten wegen Modernisierung muss der Vermieter mindestens zwei Monate vor Beginn der Arbeiten ankündigen. Er muss detailliert mitteilen, welche Arbeiten ausgeführt werden sollen, welchen Umfang die Arbeiten haben, wann sie beginnen und wie lange sie voraussichtlich dauern. Auch die zu erwartende Mieterhöhung wegen Modernisierung muss der Vermieter nennen (LG Hamburg 334 S 48/91 WM 92 S. 428). Modernisierungen sind zum Beispiel Maßnahmen zur Wohnwertverbesserung. Das Wohnen in den Räumen muss in Folge der Baumassnahme angenehmer, bequemer, sicherer, gesünder oder für den Mieter weniger arbeitsaufwendig sein (LG Karlsruhe 9 S 139/91 WM 92 S. 121). Modernisierungen können auch Energiesparmaßnahmen sein, zum Beispiel eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung oder der Einbau einer sparsameren Heizanlage. Der Vermieter muss aber nachweisen, dass tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie erreicht wird (LG Bückeburg 1 S 97/91 WM 92 S. 378). Sind die angekündigten Maßnahmen zur Modernisierung für den Mieter unzumutbar, zum Beispiel wegen der Bauarbeiten selbst (Lärm und Schmutz) oder wegen der baulichen Folgen, der zu erwartenden Mieterhöhung oder weil frühere Baumaßnahmen des Mieters unnütz werden, kann er der Modernisierung widersprechen. Er braucht die Arbeiten nicht zu dulden und er sollte die Handwerker gar nicht erst in die Wohnung lassen (OLG Stuttgart 8 RE Miet 2/90 WM 91 S. 332). Stimmt der Mieter der Modernisierung nicht zu, so darf der Vermieter nicht einfach mit der Maßnahme beginnen oder gar kündigen. Er muss vielmehr auf Duldung klagen, dann entscheidet das Gericht, ob modernisiert werden darf (Bezirksgericht Potsdam 6 T 61/93 WM 93 S. 599). Die Folge einer Modernisierungsmaßnahme ist das Recht zur Erhöhung der Miete. Der Mieter hat bei einer vorgesehenen Modernisierung ein spezielles Kündigungsrecht. Er darf bis zum Ende des nächsten Monats, der dem Erhalt der Mitteilung folgt, zum Ende des wiederum nächsten Monats kündigen (§ 554 Abs.3 BGB). Fallen Instandsetzung und Modernisierung zusammen (z.B. bei Ersatz verrotteter einfachverglaster Fenster durch Isolierglasfenster) müssen die Kosten für die fällige Instandsetzung von den Gesamtkosten abgezogen werden. Die Ankündigung der Modernisierung ist auch dann vorzunehmen, wenn der Vermieter eine anschließende Mieterhöhung wegen der Modernisierung nicht beabsichtigt. Wenn der angekündigte Modernisierungsbetrag wegen der zusätzlichen Renovierungskosten um mehr als zehn Prozent höher ist, darf die Mieterhöhung erst nach sechs Monaten erfolgen. Der Mieter kann vom Vermieter die Erstattung der Aufwendungen (auch der notwendigen Arbeitszeit) verlangen, die ihm eventuell durch die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind. Diese Umlegung kann auch neben einer regulären Mieterhöhung erfolgen. Es muss sich um eine bauliche Maßnahme handeln, bloße Instandsetzung reicht nicht aus. Die Maßnahmen müssen sich nicht auf die Mietwohnung selbst beziehen sondern können auch Gebäudeteile außerhalb der Wohnung umfassen. Durch die Baumaßnahme müssen: entweder die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder der Gebrauchswert nachhaltig erhöht werden oder die Verbesserungen müssen auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat oder sie müssen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so besteht auch kein Recht des Vermieters, die Kosten umzulegen. Eine Mieterhöhung kann dann nur als "normale" Mieterhöhung erfolgen.           Vorschau Ratgeber! Neu im Mietrecht 2013!