Kündigt der Vermieter wegen Mietschulden fristlos und hilfsweise auch fristgerecht, lässt der fristgemäße Ausgleich der Rückstände zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht aber auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Hier muss geprüft werden, wie weit der Mieter ein Verschulden an den Zahlungsrückständen hat. Fristlos bedeutet, dass der Mieter sofort ausziehen muss. Fristgerecht, die Kündigungsfrist muss eingehalten werden. Folgende Voraussetzungen müssen vorliegen: Der Mieter muss für zwei aufeinanderfolgende Zahlungstage mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete im Verzug sein. Nicht unerheblich ist die rückständige Miete dann, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. oder Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der die Miete für zwei Monate übersteigt. Kündigt der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzuges, reicht es aus, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert (BGH). Veranlasst der Vermieter durch eine schuldhafte Vertragsverletzung die fristlose Kündigung des Mieters, ist er diesem zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Der zu ersetzende Schaden umfasst auch die Kosten für die Beschaffung von Ersatzräumen. Eine etwaige Mietzinsdifferenz ist auszugleichen (OLG Düsseldorf). Ist die Wohnung mit einem ganz erheblichen Mangel behaftet und ist der Vermieter nicht bereit, den Mangel zu beseitigen, kann der Mieter fristlos kündigen. Er muss sich nicht ständig auf Behelfsmaßnahmen, die zur endgültigen Mängelbeseitigung ungeeignet sind, verweisen lassen (LG Zwickau). Droht der Sohn des Vermieters dem Mieter körperliche Gewalt an, kann der Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen (LG Hannover). Die Nichtzahlung der Mietkaution berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung (LG München). Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung ist eventuell dann möglich, wenn aus der Erklärung der fristlosen Kündigung hervorgeht, dass die Kündigung hilfsweise als ordentliche gelten soll (LG Augsburg 7 S 3658/99 WM 2001, 359). Vom Mieter nicht zu verantwortender erheblicher Schimmelpilzbefall und die Durchfeuchtung wesentlicher Wohnräume berechtigen zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (AG Köln) Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird erst dann unwirksam, wenn der Mieter die Rückstände innerhalb der gesetzlichen zweimonatigen Schonfrist vollständig bis zum letzten Cent getilgt hat (AG Dortmund). Nach fristloser Kündigung des Wohnungsmietvertrags wegen Zahlungsverzuges ist der Vermieter nicht berechtigt, die Versorgung der früheren Mieträume mit Wärme, Wasser oder Energie zurückzuhalten, um die Leistung der Zahlungsrückstände durchzusetzen. Die Belieferungen können aber an die Vorauszahlung eines kostendeckenden Geldbetrages gebunden werden. (AG Melsungen) Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch Aufrechnung Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB liegt ein berechtigender wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Der Mieter kann die Kündigung dadurch abwenden, dass er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der vom Vermieter eingereichten Räumungsklage den Rückstand ausgleicht (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB). Der Mieter muss aber mindestens so viel zahlen, so hoch auch der  Zahlungsrückstand ist. Nur ein geringer Betrag reicht nicht aus, um die Kündigung abzuwenden.  BGH/2016                           
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